Члены ТСЖ и собственники помещений: различия в правах и обязанностях

ТСЖ — один из основных способов управления многоквартирным домом, при котором контроль принадлежит собственникам. Однако есть разница в том, является ли владелец недвижимости в жилом доме членом ТСЖ или просто собственником помещения. Рассмотрим подробнее эти различия

Текущий и капитальный ремонт МКД
в Москве и области

Тел.: +7 (495) 411-27-56

Понятие члена ТСЖ и собственника помещений, их правовой статус

Собственник помещения в МКД — это лицо, владеющее жилым или нежилым помещением на праве собственности. Статус собственника возникает с момента регистрации права собственности и не зависит от членства в ТСЖ.

Член ТСЖ — это собственник помещения, добровольно подавший заявление о вступлении в товарищество собственников жилья. Выйти из ТСЖ также можно по заявлению, по собственному желанию и в любой момент. Заявление должно быть рассмотрено правлением ТСЖ в течение месяца и утверждено на общем собрании членов товарищества.

Членство фиксируется в реестре членов ТСЖ. Этот реестр содержит:

идентифицирующие сведения членов ТСЖ;
их контактные данные;
сведения о размерах долей собственников в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

Член товарищества обязан своевременно информировать правление об изменении этих данных. Членами ТСЖ также могут быть юрлица, имеющие в собственности помещения в доме.

Принцип добровольности для вступления в ТСЖ закрепил Жилищный кодекс с 2005 года — членство в ТСЖ является добровольным согласно ст. 143 ЖК РФ.

Члены ТСЖ связаны с товариществом внутренними корпоративными отношениями, которые регулируются Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ. Собственники, не являющиеся членами ТСЖ, строят отношения с товариществом на основе гражданско-правового договора, согласно которому они обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги по договору с ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ).

При этом отсутствие письменного договора на содержание жилого помещения между собственником помещения в МКД и ТСЖ не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание жилого помещения, поскольку такая обязанность возникает у собственника помещения в МКД с момента возникновения права собственности.

Различия в правах членов ТСЖ и собственников

Все собственники помещений МКД, вне зависимости от членства в ТСЖ, имеют право:

получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности ТСЖ в установленном порядке и объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества;
непосредственно участвовать в управлении МКД, голосуя на общем собрании собственников (ОСС).Компетенции общего собрания собственников помещений прописаны в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ;
предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ;
знакомиться с документами ТСЖ: устав, реестр членов, бухгалтерская отчетность, сметы, протоколы собраний, техническая документация на дом;
обжаловать в судебном порядке решения органов управления ТСЖ.

Права, доступные только членам ТСЖ:

участвовать в общих собраниях членов (ОСЧ) ТСЖ и голосовать по вопросам повестки. Компетенции ОСЧ прописаны в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ;
избирать и быть избранным в правление ТСЖ;
избирать и быть избранным в ревизионную комиссию;
инициировать внеочередные собрания членов ТСЖ;
вносить предложения о включении вопросов в повестку собрания членов ТСЖ

Различия в обязанностях членов ТСЖ и собственников

Общие обязанности для членов ТСЖ и собственников:

содержать принадлежащее помещение надлежащим образом;
нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Кроме этого члены ТСЖ обязаны:

уплачивать специальные сборы и целевые взносы, установленные общим собранием членов ТСЖ;
соблюдать внутренний распорядок ТСЖ, если он утвержден
исполнять решения общего собрания членов ТСЖ;
принимать участие в работе общего собрания;
предоставлять сведения для реестра членов ТСЖ и информировать об их изменении

Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг и капремонта в порядке, установленном органами управления ТСЖ.

Собственники помещений (но не члены ТСЖ) в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги и капремонт в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.

Обязанность по оплате взносов, утвержденных на общем собрании членов ТСЖ, напрямую зависит от целевого назначения этих средств.

Если на ОСЧ принято решение об установлении дополнительных взносов на выполнение работ и услуг, входящих в минимальный перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ № 290, такие взносы являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В отношении взносов в резервный фонд вопрос об обязанности их оплаты собственниками, не являющимися членами ТСЖ, решается иначе — в зависимости от целевого назначения фонда. При формировании резервного фонда товариществу рекомендуется детально прописать в Положении о резервном фонде цели его расходования и условия использования средств. В таком случае обязанность по уплате взносов для нечленов ТСЖ будет определяться исходя из того, относятся ли планируемые расходы к обязательным статьям содержания общего имущества или носят добровольный (дополнительный) характер.

Реализовать свои права в управлении домом жители могут во время проведения общих собраний — общих собраний собственников и общих собраний членов ТСЖ. Полномочия у них различаются, поэтому важно понимать, на какие вопросы могут влиять собственники помещений МКД, а на какие только члены ТСЖ.

Компетенции общего собрания членов ТСЖ

Общее собрание членов товарищества — высший орган управления ТСЖ и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. К полномочиям общего собрания членов товарищества согласно ст. 145 ЖК РФ относятся:

утверждение устава ТСЖ и внесение изменений в него;
принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
избрание членов правления ТСЖ, председателя, членов ревизионной комиссии, досрочное прекращение их полномочий;
установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
утверждение порядка образования резервного фонда ТСЖ, и других фондов (в том числе фондов на проведение текущего и капремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
принятие решения о получении заемных средств, кредитов;
распределение дохода от хоздеятельности ТСЖ;
утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества, отчетов о его выполнении, смет доходов и расходов, годового отчета и заключений ревизионной комиссии;
рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
принятие и изменение правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников ТСЖ, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества;
определение размера вознаграждения членов правления и председателя ТСЖ, в том числе председателя правления товарищества;
другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Уставом товарищества к полномочиям ОСЧ также может быть отнесено решение иных вопросов. Также ОСЧ может решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Компетенции общего собрания собственников МКД

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст.44 ЖК РФ относятся:

1. Вопросы капитального характера:

реконструкция дома (расширение, надстройка);
строительство хозпостроек и иных сооружений;
капитальный ремонт общего имущества;
переустройство / перепланировка помещений, входящих в состав общего имущества.

2. Формирование и использование фонда капитального ремонта:

выбор способа формирования фонда (спецсчет или региональный оператор);
выбор лица, уполномоченного открывать спецсчет и совершать операции по нему;
установление размера взноса на капремонт сверх минимального;
определение минимального размера фонда капремонта (сверх установленного);
размещение временно свободных средств фонда на депозите;
получение кредита / займа на капремонт, определение его условий, получение гарантий/поручительств, погашение кредита за счет фонда;
проведение обследования техсостояния дома за счет собственников.

3. Распоряжение земельным участком и общим имуществом:

установление пределов использования земельного участка, введение ограничений, заключение соглашений о сервитуте / публичном сервитуте;
благоустройство участка (озеленение, элементы благоустройства);
пользование общим имуществом иными лицами (в т.ч. договоры на установку рекламных конструкций);
определение лиц, уполномоченных заключать договоры об использовании общего имущества, подписывать соглашения о сервитуте, представлять документы на согласование переустройства;
демонтаж сетей связи, смонтированных с нарушением порядка.

4. Управление домом и текущие вопросы:

выбор способа управления МКД;
выбор управляющей организации;
принятие решений о текущем ремонте общего имущества;
наделение совета МКД полномочиями по текущему ремонту;
наделение председателя совета дополнительными полномочиями (кроме отнесенных к компетенции ОСС).

5. Организация и проведение собраний:

определение администратора общего собрания (лица, уполномоченного использовать систему при заочном голосовании);
установление порядка приема сообщений и решений собственников, продолжительности голосования;
порядок финансирования расходов на созыв и проведение собрания.

6. Иные вопросы:

заключение собственниками прямых договоров с РСО и региональным оператором по ТКО;
согласие на перевод жилого помещения в нежилое;
решение о включении / исключении дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию;
другие вопросы, прямо отнесенные ЖК РФ к компетенции ОСС.

Членство в ТСЖ добровольно: оно даёт расширенные права в управлении товариществом, но накладывает дополнительные обязанности; при этом все собственники контролируют управление домом и несут расходы на содержание имущества, а разграничение компетенций ОСС и ОСЧ сочетает общий и корпоративный уровни управления.