Подготовка к общему собранию собственников

Общее собрание собственников МКД — строго регламентированное и подотчетное мероприятие. Подготовка к общему собранию должна быть хорошо спланированной, последовательной и своевременной. Рассказываем о том, как готовиться к очередному ОСС в 2026 году

Текущий и капитальный ремонт МКД
в Москве и области

Тел.: +7 (495) 411-27-56

Основные этапы подготовки общего собрания собственников МКД включают формирование инициативной группы, утверждение целей собрания (повестки), выбор формы проведения собрания, подготовку документов информационных материалов, а также уведомление собственников. Подготовка общего собрания должна проводиться при строгом следовании требованиям Жилищного Кодекса РФ (ст. 44-48 ЖК РФ) и с учетом изменений, вступивших в силу в 2025 году.

Инициирование общего собрания собственников

Подготовка к общему собранию собственников МКД начинается с его инициирования — решения о проведении и начале подготовительных работ. Инициировать ОСС могут:

один из собственников МКД или инициативная группа;
объединение собственников МКД (ТСЖ, ЖК, ЖСК);
управляющая организация (УК);
орган местного самоуправления.

В 2025 году право инициировать ОСС закреплено за жильцами МКД — теперь владельцы помещений, обладающие 10% голосов или более, имеют право направить в ГИС ЖКХ или региональном аналоге системы обращение о проведении ОСС. Управляющим организациям государство вменило обязанность принимать такие обращения в этой системе.

Определение целей собрания и утверждение повестки дня

Повестка дня ОСС — это перечень вопросов, которые собственникам нужно обсудить, а затем проголосовать. Для того, чтобы у каждого участника была возможность принять обдуманное решение, повестку ОСС публикуют заранее. В число обсуждаемых вопросов общего собрания могут входить:

вопросы управления многоквартирным домом;
выбор УК и заключение договора (проект договора размещают в ГИС ЖКХ не позднее, чем за 30 дней до ОСС);
взаимодействие с ресурсонабжающими организациями;
текущий и капитальный ремонт общего имущества;
благоустройство территории МКД;
проведение общих мероприятий и т.д.

Вопросы, включенные в повестку, необходимо прописывать максимально конкретно и детально. От повестки дня зависит степень вовлеченности собственников и дальнейшая подготовка общего собрания. Регулярные ОСС проводятся раз в год, а внеочередные потребуют дополнительных ресурсов и времени, поэтому важно обсудить все актуальные вопросы в ходе планового собрания.

Выбор формы проведения ОСС

В настоящее время Жилищный кодекс РФ предусматривает три основных формы проведения ОСС — очную, заочную и очно-заочную. Каждая из них имеет свои особенности, поэтому подготовка общего собрания тоже отличается.

Очная форма ОСС — собственники МКД собираются лично в назначенное время в назначенном месте. Самая сложная форма с точки зрения организации, но наиболее эффективная с точки зрения обсуждения, рассмотрения разных позиций и информированного принятия решения.

Заочная форма ОСС — голосование проводится без присутствия собственников, с использованием информационных систем (ГИС ЖКХ, «Госуслуг») или бумажных опросных листов — бюллетеней. Организация такого мероприятия проще, так как не требует обязательного присутствия собственников.

Очно-заочная форма ОСС — наиболее популярный формат решения вопросов, связанных с управлением МКД. Удобен для собственников, так как позволяет выбрать удобный вариант обсуждения и голосования. От организаторов требуется тщательная подготовка общего собрания, а также ответственный подход к подсчету голосов.

Голосование через ГИС ЖКХ в настоящее время считается наиболее удобным и приоритетным вариантом проведения ОСС. Обеспечивает прозрачность, легитимность, качественный подсчет и контроль результатов. Основная документация, связанная с проведением голосования, формируется и остается в системе.

Уведомление собственников по подготовке к ОСС

Собственники должны быть предупреждены о предстоящем общем собрании не позднее, чем за 10 дней до его проведения. Способы уведомления могут быть разные, их эффективность тоже отличается:

поквартирный обход с личным уведомлением под роспись — наиболее эффективный вариант для обеспечения кворума;
заказное письмо с уведомлением о вручении — дорогой, но юридически значимый и надежный вариант;
помещение письма в почтовые ящики — простой и популярный способ, но не гарантирующий информирование собственника;
размещение на досках объявлений в подъездах — важный, но не адресный способ уведомления;
публикация информации в домовом чате — быстрый и удобный безадресный способ, обеспечивающий широкий охват целевой аудитории;
ГИС ЖКХ — обязательный с 2025 года способ информирования собственников о предстоящем общем собрании.

В уведомлении собственников информируют о предстоящем общем собрании и предоставляют им следующую информацию:

кто организует ОСС;
в какой форме проводится ОСС;
дата, время и место проведения очной встречи;
повестка общего собрания собственников;
способ ознакомления с материалами, необходимыми для подготовки собственника к голосованию на общем собрании.

Подготовка документов для ОСС

Документацию, необходимую для подготовки и проведения общего собрания собственников, можно разделить на информационные и обязательные.

Информационная документация для собственников МКД необходима для того, чтобы каждый участник голосования мог разобраться в вопросе и принять рациональное решение, согласившись или не согласившись с инициативной группой. Такая документация может включать:

информационные и пояснительные записки;
предварительные сметы и расчеты;
дефектные ведомости и результаты обследований;
проекты решений, договоров и соглашений;
информационные буклеты, брошюры, презентации т.д.

Обязательная документация регламентирована требованиями ЖК РФ, законов и подзаконных актов. Это обязательные документы, без которых решение общего собрания собственников МКД будет или может быть признано недействительным. К такой документации относятся:

реестр собственников помещений в МКД;
уведомление о проведении ОСС;
документы, подтверждающие направление или вручение уведомления о проведении ОСС;
лист регистрации вручения уведомлений, если они вручались лично;
бюллетени для голосования (бланки листов голосования собственников);
проекты утверждаемых на ОСС документов (договоров, правил, протоколов и др.;
лист регистрации собственников, принявших участие в очном голосовании и приглашенных лиц;
бланк протокола ОСС;
бланк заключения счетной комиссии (акт подсчета голосов);
пакет приложений к протоколу и бланки таких приложений.

Дополнительные организационные действия при подготовке ОСС

Выбор даты и места проведения — в многоквартирном доме может не оказаться помещения, подходящего для ОСС. Поэтому инициативной группе необходимо выбрать дату проведения собрания, а затем найти подходящее помещение, заранее договорившись с собственником. Помочь с этим могут органы местного самоуправления или владельцы нежилой недвижимости.

Формирование счетной комиссии — состав счетной комиссии предлагают инициаторы, а утверждают собственники во время общего собрания. Однако нужно понимать, кто из собственников готов и может участвовать в ОСС в таком качестве. Поэтому необходимо заранее подобрать кандидатуры и получить от них предварительное согласие.

Подготовка ознакомительных материалов — решение собственников должно быть информированным и рациональным. Поэтому инициативная группа должна заранее подготовить информационные материалы по вопросам, выносимым на общее собрание. Эта часть подготовительной работы может потребовать значительных усилий.

Подготовка общего собрания собственников (ОСС) требует строгого соблюдения нормативно установленных процедур и правильного оформления пакета документов. С 2025 года этот процесс стал еще более регламентирован. Ключевыми изменениями стали обязательная публикация уведомления, сведений и протокола в ГИС ЖКХ, предписание использовать только государственные информационные системы для онлайн голосования, ужесточение требований к идентификации участников и хранению документации. Необходимо учитывать эти правила, готовясь к ОСС и принятию легитимных решений, имеющих юридическую силу.