СРО для капитального ремонта МКД

С сентября 2024 года работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах могут выполнять только организации, состоящие в саморегулируемых организациях. Рассказываем о том, зачем нужен СРО для капремонта МКД и какие преимущества это дает собственникам и подрядчикам

Текущий и капитальный ремонт МКД
в Москве и области

Тел.: +7 (495) 411-27-56

Как изменились требования к подрядчикам

Федеральный закон № 238-ФЗ от 08.08.2024 года «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации» усилил контроль за проведением капремонта в МКД. Новые требования ограничили круг организаций, которые имеют право выполнять такие работы, а также ввел обязательный строительный контроль.

Теперь выполнять капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома могут только организации или индивидуальные предприниматели, состоящие в саморегулируемой организации в области строительства, инженерных изысканий и проектирования. Исключением являются унитарные, государственные и муниципальные организации и учреждения, работающие по договору с исполнительным органом власти.

Также в законе был закреплен статус договора строительного подряда — теперь это единственная форма договора на выполнение работ по капитальному ремонту МКД. Кроме того, в договоре должен быть пункт о строительном контроле. Несмотря на то, что эти нормы действуют уже достаточно долго, вопросы регулярно возникают как со стороны собственников, так и от технических заказчиков.

Что такое СРО и каковы их функции

Саморегулируемая организация (СРО) — это некоммерческая организация, объединяющая субъекты профессиональной деятельности определенной направленности и включенная в государственный реестр (ФЗ №315). В нашем случае речь идет о СРО в области строительства, проектирования и инженерных изысканий.

СРО в области строительства отвечает за качество исполнения ее участниками условий договоров подряда, обеспечивает соблюдение профессиональных стандартов и гарантийных обязательств. Для этих целей СРО создают собственные правила, технические регламенты, нормы безопасности и требования к организациям и специалистам.

СРО имеют собственный компенсационные фонды, пополняемые за счет обязательных членских взносов. Фонды обеспечивает финансовую защиту заказчиков и гарантируют компенсацию в случае неисполнения или некачественного исполнения обязательств членами СРО. Использование средств таких фондов строго регламентировано, а освобождение членов от уплаты взносов в компенсационные фонды недопустимо.

Для вступления в СРО строительная организация должна соответствовать установленным организацией требованиям. Они включают требования к наличию квалифицированных кадров, материально-технической базе, внутренней системе контроля качества. СРО в области строительства могут объединяться в ассоциации — федеральные или региональные объединения саморегулируемых организаций.

Таким образом, СРО выступают своеобразным фильтром для организаций, занимающихся ответственными работами в области строительства и капитального ремонта жилых объектов. Кроме того, для заказчика и собственников участие подрядчика в СРО является дополнительной гарантией соблюдения им строительных норм и правил, а также ответственное отношение к принятым обязательствам.

Зачем подрядчику нужно состоять в СРО при капремонте МКД

Капитальный ремонт МКД — это комплекс сложных строительных работ, напрямую влияющих на безопасность эксплуатации здания и срок его службы. Работы по капремонту МКД затрагивают ключевые системы и конструктивные элементы здания — кровлю, фасады, инженерные системы и т.д.

Для того, чтобы законно выполнять работы по капремонту МКД, подрядчику необходимо соответствовать ряду строгих критериев, соответствие которым в том числе обеспечивают и саморегулируемые организации. Основные нормативные акты, обеспечивающие деятельность СРО и подрядчиков при выполнении капремонта МКД, следующие:

Жилищный кодекс РФ (ст. 166);
Градостроительный кодекс РФ (ст. 53);
Федеральный закон №238-ФЗ от 8 августа 2024 г.;
Письмо Минстроя России от 15 апреля 2026 г. №8828-ОГ/06, разъясняющее требования к СРО и строительному контролю при капремонте МКД.

С 1 марта 2026 года подрядчик, состоящий в строительном СРО, обязан уведомлять организацию о заключении каждого договора строительного подряда, включая реконструкцию и капремонт МКД, а также о совокупном размере обязательств, заключенных в рамках законов № 44-ФЗ и № 223-ФЗ и других конкурентных способов. Таким образом, СРО принимают на себя обязательства по сбору, обработке и контролю сведений от своих членов.

Для подрядчика участие в СРО — это дополнительная административная и финансовая нагрузка, но она обеспечивает доступ к рынку капитального ремонта МКД, повышает уровень доверия и прозрачность отношений с контрагентами. Членство в СРО подтверждает высокую квалификацию и профессионализм подрядной организации, но вместе с тем повышает ответственность и требования к кадрам.

Почему капремонт с подрядчиком в СРО выгоден для МКД

Выбор подрядной организации для выполнение капремонта МКД — ответственная задача для ТСЖ, ЖК и управляющих организаций. От этого зависит качество работ и благополучие собственников на годы вперед. Необходимость участия подрядчика в СРО, а также другие правила, введенные государством, нацелены на защиту интересов заказчика и других участников правоотношений в сфере капремонтов МКД.

Рассмотрим конкретные преимущества участия подрядчика в СРО при капитальном ремонте МКД для собственников и технических заказчиков (ТСЖ, ЖК, УК).

Подтвержденная квалификация подрядчика

Капитальный ремонт МКД — это комплекс сложных и ответственных работ. Ошибки могут стоить дорого, как с точки зрения расходов, так и безопасности. Участие подрядчика в СРО гарантирует, что в штате есть сотрудники, состоящие в Национальном реестре специалистов и сдавшие независимый экзамен. Подтверждение квалификации и наличия материально-технической базы проверяются при приеме в СРО. Это один из важнейших элементов защиты от фирм-однодневок, занижающих цены, но не отвечающих за результаты.

Прозрачность и контроль со стороны СРО

Всевозможные схемы недобросовестных подрядчиков наносят вред как заказчику, так и в целом рынку капремонта МКД. В настоящее время подрядчика обязан уведомить СРО о заключении новых договоров подряда. Эти данные объединяются единой базе контрактов Национального объединения строителей. СРО же следит за тем, чтобы совокупная сумма договоров каждого подрядчика не превышала уровень ответственности подрядчика, то есть максимальную сумму, обеспеченную его взносами. Для заказчика преимущество в том, что существует дополнительный внешний контроль, что значительно снижает риск оказаться без ремонта.

Компенсационные фонды СРО

Каждый участник СРО платит обязательный взнос в компенсационный фонд, который выступает финансовым резервом в тех случаях, если подрядчик не смог завершить работы, некачественно выполнил работы, обанкротился или ликвидировался в ходе ремонта, либо уклоняется от гарантийных обязательств после него. Для заказчика это означает дополнительный механизм получения компенсации через обращение в СРО.

Снижение рисков при выплате аванса подрядчику

Сумма аванса при выполнении капремонта МКД может достигать 30% от суммы договора. Эти средства нужны добросовестному подрядчику на закупку материалов и выполнение работ. Этим нередко пользуются недобросовестные организации или прямые мошенники — получив аванс они могут затягивать работы, либо пропасть совсем. СРО в этом случае выступает стороной, контролирующей исполнение работ, их качество, а также компенсацию ущерба, если у заказчика есть претензии.

Гарантийные обязательства под защитой СРО

Капитальный ремонт МКД завершается приемкой и подписанием гарантийного договора на 5 лет или более. Это достаточно длительный срок, в течение которого подрядчик обязан устранять выявленные дефекты, возникшие по его вине. За это время некоторые подрядчики могут уйти с рынка, а некоторые могут отказаться от выполнения своих обязательств. СРО в этом случае обеспечивает устранение дефектов или выплату из компенсационного фонда.

Таким образом, работа с подрядчиком из СРО при капитальном ремонте МКД, превращает эту непростую процедуру из лотереи в прогнозируемый и управляемый процесс. Компенсационный фонд, подтверждённая квалификация специалистов и надзор со стороны СРО сводят к минимуму риски для ТСЖ и делают отношения в сфере капремонтов МКД более прозрачными и безопасными. к идентификации участников и хранению документации. Необходимо учитывать эти правила, готовясь к ОСС и принятию легитимных решений, имеющих юридическую силу.