Капитальный ремонт МКД

Износ многоквартирного дома неизбежен. Год за годом копятся поломки и дефекты, устранение которых в рамках обслуживания невозможно. Нужен капитальный ремонт МКД. Рассказываем о том, что такое капремонт, какие работы в него включены и как организовать его проведение

Текущий и капитальный ремонт МКД
в Москве и области

Тел.: +7 (495) 411-27-56

Что такое капитальный ремонт МКД

Капитальный ремонт МКД — это замена и (или) восстановление строительных конструкций и элементов здания, за исключением несущих строительных конструкций, замена и восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или улучшающие показатели таких конструкций и восстановление этих элементов (ГОСТ Р 56193-2024 «Услуги капитального ремонта общего имущества МКД»).

Простыми словами, капитальный ремонт МКД — это замена или восстановление изношенных конструкций и элементов здания, являющихся частью общего имущества собственников помещений в этом доме. Работы в квартирах, такие как переклейка плитки, замена покрытия пола, радиаторов или газового оборудования, не входят в капремонт МКД. Это зона ответственности собственников квартир.

Цель капитального ремонта МКД — продление срока службы МКД, а также обеспечение и поддержание безопасности и комфорта жителей дома. В ходе капитального ремонта дом приводят максимально близко к состоянию, зафиксированному в проектной и эксплуатационной документации и нормативных актах.

В ряде регионов капремонт МКД реализуется в рамках специальных программ. В Москве, например, это Московская программа капитального ремонта, которая стартовала в 2015 году и продлится до 2044 года. Согласно заявленному плану в рамках этой программы будет отремонтировано более 30 тысяч многоквартирных домов.

Организация капитального ремонта МКД

Капитальный ремонт МКД регулируется разделом 9 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Основанием для проведения капитального ремонта МКД, согласно ст. 189, является решение собственников помещений в доме, принятое в ходе очередного или внеочередного общего собрания собственников (ОСС).

Для ОСС, в свою очередь, основанием для решения о необходимости капитального ремонта МКД могут быть:

физический износ общего имущества, превышающий допустимые параметры;
достижение предельного нормативного срока службы;
аварийное состояние отдельных конструкций или инженерных систем;
предписание надзорных органов (ГЖИ);
реализация региональной программы капремонта.

Собственники вправе принять решение о переносе проведении капитального ремонта МКД на более ранний срок или о его отсрочке через процедуру установления необходимости (отсутствия необходимости).

Техническим заказчиком в правоотношениях, связанных с капитальным ремонтом МКД, выступает региональный оператор или организация, обслуживающая МКД и уполномоченная собственниками (ТСЖ, ЖК, УК). За полгода или менее (в зависимости от региона) до наступления года капремонта МКД, обслуживающая организация информируют собственников о сроках его проведения, а также перечне, объеме и стоимости работ.

После получения предложений подрядчиков техническим заказчиком и информированием собственников, они в течение трех месяцев рассматривают их и принимают решение о проведении или отказе от проведения капитального ремонта МКД. Для положительного решения необходимо не менее двух третей голосов. Также на общем собрании собственники утверждают:

перечень работ по капремонту МКД;
смету расходов;
сроки проведения ремонтных работ;
источники финансирования;
порядок привлечения и сотрудничества с подрядными организациями;
порядок контроля качества и приемки работ;
уполномоченное лицо.

Далее технический заказчик заключает договор подряда с ремонтно-строительной организацией и начинает подготовку к капремонту. Подрядчик готовит документацию, закупает материалы и оборудование, готовит строительную площадку и многоквартирный дом к проведению работ. Важным требованием к подрядчику является его участие в соответствующей СРО.

Капитальный ремонт МКД начинают в назначенный срок, поэтапно реализуя поставленные задачи. Заказчик контролирует ход работ, следование графику, соответствие нормативам и стандартам качества. По мере завершения отдельных этапов стороны подписывают промежуточные акты и акты скрытых работ.

Состав работ при капремонте МКД

Капитальный ремонт МКД, проводимый за счет средств, накопленных на спецсчете или в региональном фонде капремонта, а также точный перечень работ, которые могут проводиться в рамках капитального ремонта, определён в статье 166 Жилищного кодекса РФ. В него входят:

ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
ремонт крыши;
ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
утепление и ремонт фасадов;
ремонт фундамента многоквартирного дома;
установка коллективных (общедомовых) приборов учёта потребления ресурсов и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов.

Обязательная часть капитального ремонта МКД — строительный контроль. Это комплекс контрольных мероприятий, нацеленных на подтверждение использования надлежащих материалов и оборудования, а также соблюдение технологии ремонта и его соответствие проектной документации.

Не все работы по ремонту общего имущества МКД могут быть включены в состав капитального ремонта. Так, например, капитальный ремонт МКД не предполагает ремонт подъездов, если он не выполняется в рамках отдельной программы, благоустройство дворовой территории, установку оборудования, не предусмотренного ЖК РФ (домофоны, системы контроля доступа и т.д.).

Порядок проведения капитального ремонта МКД

Капитальный ремонт многоквартирного дома предполагает строгую технологическую последовательность каждого блока работ. Например, нельзя красить стену в подъезде без предварительной очистки, штукатурки, выравнивания и грунтовки. Отклонение от технологии производства работ ведет к браку, удорожанию стоимости и срыву сроков.

Приведем общую последовательность работ:

Подготовительные мероприятия начинают с информирования собственников о сроках проведения ремонта, организации площадки для складирования материалов и размещения рабочих. При необходимости защищают окна, двери, напольные покрытия от пыли и механических повреждений. Непосредственно перед началом работ отключают коммуникации по согласованному графику.

Демонтажные работы — на этом этапе выполняют разбор старых конструкций и коммуникаций, демонтируют кровельное покрытие, штукатурку, электропроводку и оборудование. Мусор ежедневно выносят из дома и вывозят по мере накопления.

Общестроительные работы зависят от места проведения капитального ремонта в рамках всего МКД.

При работах на плоской кровле полностью меняют стяжку, гидроизоляцию, утепление и монтаж кровельного пирога. На скатных кровлях меняют или ремонтируют стропильную систему, укладывают листовое покрытие, восстанавливают все элементы кровли. Для обоих видов крыш обязательно выполняют замену водосточных систем (внутренних или наружных).

Фасад после демонтажных работ и очистки грунтуют, штукатурят и при необходимости утепляют. Монтаж декоративно-защитных покрытий зависит от выбранного варианта отделки — навесной вентилируемый фасад, фасадные термопанели или иное фасадное покрытие.

Ремонт подвалов, фундамента могут производиться одновременно, так как работы включают как строительные работы (укрепление, гидроизоляция фундамента), так и внутренние отделочные (штукатурка, покраска и т.д.). В этом случае действуют согласно заранее подготовленному плану производства работ.

Монтаж инженерных систем выполняют после завершения общестроительных работ. Меняют трубы ХВС, ГВС, канализации и отопления, всю запорную арматуру. Оборудование ремонтируют или меняют на новое. Работы выполняют по подъездно — так как время отключения коммуникаций ограничено. Обязательно проводят гидравлические испытания.

Электропроводку, осветительные приборы и другое электрооборудование при капремонте меняют на новое. Провода укладывают в специальные короба, собирают электрощитки, устанавливают современные электроприборы с датчиками, реле и другими средствами автоматизации.

После прокладки инженерных систем приступают к отделочным работам в местах общего пользования — подъездах, холлах, на лестничных площадках, чердаках и подвалах. На этом этапе восстанавливают стены, полы, при необходимости меняют окна и двери.

Финальный этап — проведение испытаний всех инженерных систем, уборка строительного мусора и передача исполнительной документации заказчику (акты скрытых работ, сертификаты на материалы и паспорта оборудования). В завершении комиссия проводит приемку работ. При обнаружении недочетов — подрядчик их устраняет. Если претензий нет, стороны заключают гарантийный договор сроком на 5 лет или более. ь общее имущество собственников, обеспечив их безопасность и комфорт.