Ремонт системы отопления. Подготовка и проведение

Ремонт системы отопления многоквартирного дома включает большой комплекс работ. Это замена лежаков и стояков, тепловых и элеваторных узлов, запорных устройств и ряда приборов. Плановые работы проводят в теплое время года, но подготовку начинают заблаговременно

Ремонт системы отопления МКД
+7 (495) 411-27-56

Система отопления МКД. Состав и правовой статус

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года относят внутридомовую систему отопления к общему имуществу собственников. Статья 161 Жилищного кодекса РФ подчиняет практику эксплуатации внутридомовых инженерных систем, включая отопительную, стандартам, установленным законами страны.

Согласно ст. 2 федерального закона №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. общее имущество МКД подлежит капитальному ремонту с целью устранения неисправностей изношенных элементов, либо их замены для восстановления эксплуатационных характеристик.

Согласно Письму Минстроя России № 9506-АЧ/04 от 1 апреля 2016 года отопительная система МКД включает:

стояки стояки и лежаки отопительной системы;
запорную и регулирующую арматуру;
разводящие трубы и радиаторы в местах общего пользования;
разводящие трубы в жилых помещениях до первого запирающего устройства или до места их подключения к радиатору.

Радиаторы отопления в большинстве случаев являются собственностью хозяев квартир. Однако письмо Минстроя и решение Верховного суда РФ относит радиаторы без запорных устройств к общей собственности. Таким образом, решение о принадлежности радиаторов отопления принимают, ориентируясь на особенности инженерных систем конкретного дома.

Ремонт системы теплоснабжения выполняется в соответствии с требованиями законодательства, в т.ч. в соответствии со сводом правил СП 60.13330.2012 «СНиП 41-01-2003.Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» и других нормативных документов в актуальной редакции.

Текущий и аварийный ремонт системы отопления

Ремонт системы отопления может быть капитальным, текущим или аварийным. Отличия в причинах, характере и объемах выполняемых работ. Капитальный ремонт предполагает наибольшие масштабы, в ряде случаев даже реконструкцию инженерных систем, поэтому рассмотрим его отдельно. Остальные рассмотрим в этом разделе.

Текущий ремонт системы отопления

Текущий ремонт проводят в плановом режиме после регулярных осмотров и оценки состояния отопительной системы. Кроме того, текущий ремонт проводят по заявкам собственников. Устраняют небольшие повреждения и неисправности, проводят стандартные работы перед отопительным сезонам и после него.

К работам по текущему ремонту системы отопления относятся:

Замена прокладок и ревизия запорной арматуры;
Ревизия задвижек;
Проверка и протяжка соединений;
Замена отдельных участков стояков;
Плановое устранение небольших свищей сваркой или бандажом;
Устранение воздушных пробок и т.д.

Текущий ремонт не предполагает значительных объемов разовых работ, однако важен для поддержания системы отопления в рабочем состоянии. В многоквартирных домах с изношенными инженерными системами, объемы таких работ могут быть значительными.

Аварийный ремонт системы отопления

Аварийный ремонт отопительной системы может потребоваться для устранения внезапных неисправностей. Масштабы аварий разные, от засора и воздушных пробок, до затопления квартир по всему стояку. Такие ситуации возникают, если обслуживающая организация пренебрегает текущим ремонтом, либо откладывает устранение неисправностей до капитального ремонта.

К аварийному ремонту относят следующие работы:

Устранение свищей, протечек и прорывов;
Замена запорных устройств из-за протечек;
Перемотка резьбовых соединений;
Замена труб и радиаторов отопления;
Устранение последствий разморозки трубопроводов и радиаторов;
Установка бандажей и замена элементов труб;
Устранение засоров, в том числе с заменой элементов системы отопления.

Большое количество аварийных ситуаций на объекте свидетельствует о значительном износе инженерных систем или их аварийном состоянии. В этом случае на общее собрание целесообразно вынести вопрос о проведении капитального ремонта системы отопления.

Капитальный ремонт системы отопления

Капитальный ремонт системы отопления многоквартирного дома предполагает проведение значительного объема работ. Это обязательный демонтаж важнейших элементов отопительной системы и последующая сборка новой сети из отопительных трубопроводов и приборов. Капремонт отопления всегда сопровождается его временным прекращением, поэтому такие работы проводят в теплое время года.

Финансирование капитального ремонта системы отопления осуществляют за счет средств, накопленных именно на эти цели в специальном фонде или на спецсчете. Для их использования необходимо решение собственников и одобрение контролирующих органов. Следовательно, капремонт инициируют в рамках существующего регламента через проведение общего собрания.

Подготовка и проведение капитального ремонта системы отопления выглядит следующим образом:

Подготовка дефектной ведомости и сметы. В этих документах описан перечень выявленных дефектов и предполагаемый объем работ.
Проведение общего собрания собственников. В ходе этого собрания принимают решение о проведении капремонта и назначают ответственных лиц.
Выбор подрядчика. С помощью конкурсных процедур ответственные лица или обслуживающая организация выбирает квалифицированного подрядчика, который выполнит капремонт системы отопления.
Заключение договора. В самом договоре и сопутствующих документах фиксируют условия проведения работ, их объем, порядок контроля и расчета, ответственность сторон, гарантийные обязательства.
Выполнение ремонта. Ремонт начинается с проектирования, а затем закупки необходимого оборудования, расходных материалов, труб, арматуры и доставки всего закупленного на объект или склад.
Контроль и приемка выполненных работ. В ходе выполнения работы контрольные функции выполняет сам подрядчик, ответственные лица или организации, специалисты государственных органов и муниципалитета. Скрытые работы принимают по мере их выполнения, а после завершения работ осуществляют итоговую приемку и подписывают закрывающие документы.
Гарантийные обязательства. После завершения работ подрядчик принимает на себя обязательства по устранению дефектов, выявленных в процессе эксплуатации системы отопления. Эти обязательства ограничены по времени, обычно срок составляет 5 лет или более.

С момента завершения капитального ремонта системы отопления начинается новый срок эксплуатации. Его продолжительность зависит от использованных при реконструкции материалов и, согласно ВСН 55-88, составляет не менее 20 лет.