Капитальный ремонт кровли МКД

Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома — одна из самых ответственных и сложных задач для ТСЖ или ЖК. Рассказываем о том, когда нужен капремонт кровли, а также об особенностях его организации и проведения

Кровельные работы
в Москве и области

+7 495 411-27-56

Когда нужен капитальный ремонт кровли МКД

Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома — масштабное, недешевое и достаточно регламентированное мероприятие. Проводится оно с согласия собственников, финансируется из средств, накопленных на капитальный ремонт МКД, а потому находится в зоне повышенного внимания и контроля.

Основания для проведения капремонта кровли МКД можно разделить на три блока:

Технические основания — фактическое состояние кровли, не позволяющее дальнейшую эксплуатацию без капремонта. Это множественные повреждения кровельного ковра (более 30-40%), повреждение стяжки (трещины, разрушение), повреждение или разрушение утеплителя, систематические протечки, не устраняемые текущим ремонтом.
Истечение срока эксплуатации — нормативный срок службы плоской наплавляемой кровли МКД составляет 10-15 лет (ВСН 58-88(р), в зависимости от условий эксплуатации и используемых материалов. По истечении этого времени кровля подлежит инструментальному обследованию, даже если нет протечек. При подтвержденном износе, превышающем 50-60%, поднимают вопрос о необходимости проведения капитального ремонта кровли.
Правовые основания — капитальный ремонт кровли МКД может проводиться по правовым причинам. Ими могут стать предписания надзорных органов, заключения специализированных организаций об аварийном состоянии или включение дома в региональную программу капремонта.

Следует добавить, что ждать предельного срока эксплуатации кровли не обязательно. Если есть объективные признаки разрушения кровельного ковра или иных конструкций крыши, которые могут привести или приводят к аварийным ситуациям, капитальный ремонт может и должен проводиться в ближайшее время.

Диагностика состояния кровли МКД

Плоская наплавляемая кровля — это многослойный «пирог». Под верхним гидроизоляционным ковром из наплавляемого материала скрываются стяжка, утеплитель, пароизоляция и перекрытие. При обследовании крыши необходимо оценить состояние всех элементов, особенно если есть протечки или выявлены очаги теплопотери.

Ошибки диагностики могут привести к тому, что новый кровельный ковер наплавляют на разрушенную стяжку или сырой утеплитель. В результате появляются вздутия, снова возникают протечки, резко сокращается срок службы кровельного покрытия.

Что осматривают при подготовке к капитальному ремонту кровли МКД:

Визуальный осмотр кровли: вздутия, разрывы, примыкания к парапетам и вентшахтам;
Точечные вскрытия кровельного ковра: оценка состояния «пирога», стяжки, утеплителя;
Оценка состояния стяжки: выявляют трещины, перепады, нарушение разуклонки;
Тепловизионное обследование: при необходимости исследуют возможной утечки тепла, протечки талой воды;
Осмотр крышных конструкций: ограждений, вентиляционных колпаков, парапетов и парапетных крышек, лестниц, антенн и других конструкций;
Оценка состояния водосточных систем:

Результатом этого этапа подготовки к капремонту кровли должен стать акт обследования с фотографиями и дефектная ведомость. Эти документы необходимы для принятия решения общим собранием о ремонте кровли, а также для подготовки сметы, договора подряда, приложений и плана производства работ.

Порядок капитального ремонта кровли МКД

Капитальный ремонт кровли выполняют строго по договору подряда, в котором фиксируют следующие пункты:

предмет договора и техническое задание;
состав и стоимость работ (смета);
календарный график с разбивкой по этапам;
права и обязанности сторон;
порядок приемки выполненных работ;
обеспечение исполнения;
гарантийные обязательства;
перечень форс-мажорных обстоятельств;
реквизиты сторон и подписи.

Капитальный ремонт кровли проводят с целью обеспечения ее полной герметичности и теплоизоляции. Для этого необходимо последовательно выполнить комплекс работ. На каждом этапе важно соблюдение технологии ремонта и обеспечения качества выполнения каждого этапа.

Последовательность выполнения капитального ремонта кровли многоквартирного дома в общих чертах:

Демонтаж старого кровельного ковра;
Восстановление паро-, гидро- и теплоизоляции крыши;
Устройство паро-, гидро и теплоизоляции, если принято решение о реконструкции крыши;
Восстановление основания (стяжки) или его устройство;
Грунтование стяжки специальной мастикой;
Послойная наклейка рулонного гидроизоляционного материала с нахлестом;
Проклейка стыков финишного слоя кровельного ковра;
Монтаж ограждений, элементов водосточной системы и других конструкций;
Промежуточный контроль и приемка скрытых работ на протяжении всего ремонта;
Итоговая приемка комиссией.

Этот перечень может дополняться или сокращаться, в зависимости от проекта конкретного дома, особенностей кровли и поставленных задач. Строительный мусор вывозят по мере накопления или после завершения работ. В конце каждого рабочего дня на площадке наводят порядок.

Качество капитального ремонта кровли определяет то, какими будут следующие 10-15 лет для жильцов и обслуживающей организации. Если работы выполнены добросовестно, использованы качественные материалы, то при нормальных условиях эксплуатации кровля прослужит весь межремонтный срок без протечек и других сложностей.