Фасад МКД: правовой статус, дефекты, фасадные работы

Содержание и ремонт фасада МКД — зона ответственности собственников и обязанность обслуживающей организации. Чтобы правильно планировать фасадные работы, контролировать подрядчиков и предотвращать аварийные ситуации, важно понимать какими бывают фасады МКД, какие дефекты для них характерны, а также какие виды работ входят в содержание, текущий и капитальный ремонт

Ремонт фасадов МКД и нежилых зданий
в Москве и области

+7 (495) 411-27-56

Понятие и правовой статус фасада МКД

Фасад многоквартирного дома — это внешняя поверхность наружней стены МКД или лицевая сторона здания. Выделяют главный фасад, боковой и дворовый. К элементам фасада относят несъемные элементы: двери, окна, балконы, цоколь, конструктивные и декоративные элементы, а также элементы и конструкции утепления и облицовки.

Фасад МКД имеет особый правовой статус — он входит в состав общего имущества собственников помещений (ст. 36, 39, 158 ЖК РФ). Эта норма закреплена также в статье 290 ГК РФ и Правилах содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491). Из сказанного следует, что именно собственники, а также уполномоченные ими лица и организации, обязаны содержать фасад в исправном и безопасном состоянии. К работам по содержанию фасада относятся:

регулярные (сезонные) и внеочередные осмотры;
очистка фасада от пыли, грязи, биологических, химических и иных загрязнений;
выявление и устранение повреждений (текущий ремонт);
своевременное проведение капитального ремонта.

Правовой статус фасада МКД также означает, что распоряжаться фасадом (менять его цвет, конструкцию, размещать на нем конструкции) можно только по решению общего собрания собственников, за исключением случаев, прямо установленных законом (например, размещение обязательной вывески организации).

Еще одна важная норма состоит в том, что за содержание и ремонт фасада платят собственники МКД. Средства на мойку и текущий ремонт, например, выделяются из ежемесячных взносов на содержание общего имущества. Капитальный ремонт фасада МКД финансируется из средств, накопленных на спецсчете или в региональном фонде капремонта.

Типы фасадов многоквартирных домов

Фасад многоквартирного дома может иметь разную конструкцию и структуру. В новых домах преобладают многослойные фасады, состоящие из несущих конструкций, заполнения, утепления и облицовки. В большинстве более ранних МКД наружная поверхность стены и была облицовкой. Это мог быть кирпич, как открытый, так и оштукатуренный, или окрашенная поверхность железобетонной плиты.

Таким образом, тип фасада зависит от конструкции наружной стены. Они могут быть:

кирпичные;
крупноблочные;
монолитные;
панельные железобетонные;
комбинированные (каркасные, монолитно-кирпичные и т.д.);
остекленные фасады.

Облицовку фасада выбирают в зависимости от условий эксплуатации МКД, материала и конструкции стен, а также архитектурного проекта здания. Облицовка может быть следующих типов:

штукатурная отделка с утеплением или без («мокрый» фасад);
облицовочный кирпич с перевязкой к несущей стене или на гибких связях с утеплителем;
керамогранит на каркасе с утеплителем на навесных системах;
фиброцементные панели на вентилируемых фасадах;
металлические кассеты и панели, термопанели;
сайдинг в разном исполнении;
клинкерная плитка, термопанели и т.д.

Важнейшими критериями выбора облицовки являются ее пожарная безопасность, энергоэффективность, долговечность, соответствие локальным требованиям к отделке фасадов. Так, например, для исторической застройки обычно ограничено применение навесных фасадов, а также выбор цветов.

От типа фасада МКД зависит то, какие дефекты для него характерны, а следовательно какие фасадные работы необходимы для ремонта стен того или иного многоквартирного дома.

Дефекты фасадов МКД

Повреждения фасадов многоквартирных домов можно классифицировать по разным основаниям. Так, по степени угрозы для людей и имущества, их можно разделить на три основных типа:

критические повреждения фасадов МКД — угрожают безопасности и целостности здания, имуществу и здоровью людей. Это сквозные трещины, повреждения, угрожающие обрушением, сами обрушения и другие дефекты;
значительные повреждения фасадов — серьезно ухудшают эксплуатационные характеристики здания, его долговечность, функциональность, но не угрожают целостности конструкций и элементов;
косметические дефекты фасадов — не несут угрозы, но ухудшают внешний вид многоквартирного дома, снижая его эстетические качества, а также негативно влияя на стоимость общего и личного имущества собственников.

Дефекты, характерные для фасадов панельных домов:

отслаивание, шелушение и выцветание слоя краски;
отслоение облицовочной плитки;
промерзание стыков и панелей;
нарушение герметичности межпанельных швов;
коррозия крепежных элементов, арматуры;
смещение и перекос панелей, образование трещин.

Дефекты, характерные для фасадов кирпичных МКД:

высолы на поверхности;
выкрашивание кладочного раствора из швов;
выпадение и выкрашивание кирпичей;
трещины в кладке;
отклонение стен от вертикали.

Дефекты, характерные для оштукатуренных фасадов:

отслаивание, шелушение и выцветание слоя краски и шпатлевки;
мокрые пятна, потеки на штукатурке;
волны и выпуклости штукатурки без пустот;
вздутие и отслоение штукатурки;
паутинообразные трещины на поверхности;
промерзание стен, сырость, плесень.

Дефекты, характерные для навесных вентилируемых фасадов МКД:

повреждение и сколы облицовочной плитки;
выпадение облицовочной плитки;
волнообразность панелей;
нарушения при монтаже утеплителя;
нерегламентные зазоры в стыках панелей;
коррозия металлоконструкций и др.

Также существует ряд повреждений и дефектов, характерных для всех типов фасадов МКД. К их числу можно отнести:

разрушение гидроизоляции и облицовки цоколя;
дефекты примыкания отмостки к цоколю, повреждения отмостки;
повреждения фасадной водосточной системы;
загрязнение фасадов;
биологические повреждения (плесень, грибки, лишайники, растения);
механические повреждения и самовольные отверстия в фасаде.

Фасадные работы: обследование, очистка и ремонт фасада МКД

Все фасадные работы в отношении многоквартирного дома можно условно разделить на три группы: содержание, текущий и капитальный ремонт. Ряд конкретных работ может встречаться во всех трех группах, например, обследование проводят как в рамках работ по содержанию, так и перед текущим и капитальным ремонтом.

Обозначим ключевые характеристики и содержание обозначенных фасадных работ:

Содержание фасада МКД — фасадные работы, предполагающие обычную эксплуатацию фасадов. Это плановые и внеочередные осмотры, открытие и закрытие продухов, проверка крепления светильников, аншлагов, номерных знаков, архитектурных деталей и плитки. Сюда же можно отнести мойку и очистку фасадов.

Текущий ремонт фасада МКД — фасадные работы, нацеленные на поддержание фасада в исправном состоянии. Проводят для устранения локальных повреждений: заделки трещин и выбоин, локальной герметизации стыков, восстановления архитектурных элементов, поврежденной штукатурки с последующей окраской, замена отливов и т.д.

Капитальный ремонт фасада МКД — фасадные работы, нацеленные на комплексное восстановление фасада. Проводится по договору подряда со специализированными организациями, состоящими в СРО, финансируются из средств, накопленных на капремонт МКД (ст. 166 ЖК РФ).

В рамках капремонта фасада могут выполняться следующие работы: оштукатуривание и замена облицовки, окраска фасада полностью, утепление фасада, герметизация межпанельных швов, замена окон и дверей, ремонт входных групп, цоколя и отмостки, а также сопутствующие работы.

Важно добавить, что ремонтные фасадные работы должны сопровождаться приемкой с фотофиксацией и документальным оформлением. Результаты работ по капитальному ремонту фасада принимают поэтапно, составляя промежуточные акты, акты скрытых работ. В финале же стороны проводят итоговую приемку и заключают гарантийный договор. дписывают окончательный акт приемки выполненных работ и гарантийный договор.