Ремонт цоколя МКД

Цоколь — важная конструктивная часть здания, обеспечивающая его целостность, защиту от осадков, грунтовой влаги и теплопотерь. Трещины, отслоения, мох — признаки того, что цоколь требует восстановления. Рассказываем, когда нужен ремонт цоколя МКД, и как его проводят

Ремонт фасадов МКД и нежилых зданий
в Москве и области

+7 (495) 411-27-56

Цоколь МКД: понятие, характеристики, правовой статус

Цоколь многоквартирного дома — конструктивный элемент здания, надземная часть фасада, являющаяся переходом от фундамента к внешней стене. Цоколь может быть выступающим, западающим или ровным относительно наружной поверхности фасада. Каждый тип имеет особенности содержания и ремонта.

В обиходе цоколем также называют цокольный этаж. Однако это другая по назначению и конструкции часть здания. Цокольный этаж может быть утоплен в грунт на глубину до 50% своей высоты (больше уже подвал), но он предполагает наличие помещений, входов, окон, то есть имеет все признаки эксплуатируемого этажа.

Высота цоколя МКД обычно составляет от 50 до 100 см, однако он может быть ниже (не менее 30 см) и выше, особенно если здание расположено на склоне. Так или иначе, цоколь, как правило, доходит до уровня первого этажа. Обычно имеет дополнительную облицовку и выделяется цветом или фактурой материала.

Цоколь многоквартирного дома, как часть несущей стены, является общим имуществом собственников (ст. 36 ЖК РФ). Использование, содержание и ремонт цоколя МКД регламентируется Постановлением Госстроя №170, ВСН 58-88 (р), СП 50.13330.2012, СП 54.13330.2016 и другими федеральными, региональными и отраслевыми нормативными актами.

Функции цоколя МКД

Расположение цоколя в конструкции здания определяет его назначение и функции. Во-первых, он воспринимает и перераспределяет огромные нагрузки от стен, перекрытий, кровли и наполнения дома. Кроме того, цоколь постоянно контактирует с грунтом, водой, снегом, испытывает перепады температур и механические нагрузки. Все это в совокупности определяет функции цоколя:

Несущая функция — цоколь принимает нагрузку от здания выше и распределяет ее по фундаменту и грунту, обеспечивая устойчивость сооружения.
Барьерная функция — цоколь препятствует проникновению атмосферной и капиллярной влаги в стены и внутренние помещения, защищая здание от влажности, промерзания и деградации конструкций.
Теплоизоляционная функция — цоколь препятствует проникновению холода в подвал и подполье, снижая теплопотери и обеспечивая комфорт для жителей первых этажей.
Эстетическая функция — цоколь визуально дополняет здание, обеспечивая переход от грунта к стенам и придавая дому завершенный архитектурный облик.

Дефекты и повреждения цоколя

Цоколь подвержен постоянным внешним воздействиям, как природного характера (давление, осадки, перепады температур, грунтовые воды), так и техногенного (механические воздействия, вибрации, эксплуатационные нагрузки). Вследствие этого цоколь изнашивается, причем это может происходить равномерно при нормальной эксплуатации и ускоренно под воздействием негативных внешних факторов. Рассмотрим наиболее частые проблемы и их причины.

Трещины цоколя — могут быть поверхностными и глубокими. Поверхностные трещины возникают при отслоении штукатурки или другой облицовки, после ударов, промерзания, намокания. Обычно они неопасны для конструкции здания, но требуют устранения. Глубокие трещины цоколя могут быть волосяными, глубокими и сквозными. Возникают из-за просадки фундамента, вследствие стихийных бедствий или иной силы непреодолимого характера. Глубокие трещины — всегда серьезный дефект, угрожающий целостности здания, но наиболее опасны сквозные трещины.
Сколы и выбоины — механические повреждения цоколя, характеризуются локальным разрушением материалов и основания цоколя. Возникают вследствие точечных нагрузок или ударов.
Отслоение облицовки цоколя — цоколь может быть облицован штукатуркой, плиткой, природным камнем или иными материалами. Отслоение возникает либо вследствие нарушения технологии монтажа, либо из-за внешнего воздействия (удары, промерзание, попадание воды под отделку).
Шелушение и выветривание цоколя — следствие длительного внешнего воздействия осадков, ветра, перепадов температур. Проявляется нарушением целостности штукатурки, выкрашиванием раствора из швов, расслоением покрытия. Может быть результатом нарушения технологии монтажа, длительной эксплуатации, либо природных факторов (аномальных осадков, подтопления, контакта со ледовой или снежной массой).
Биологические повреждения — появление грибка, плесени, мха, травы, иногда даже формирование корневой системы травы и побегов кустарников и деревьев. Являются следствием разрушения материалов, формирования полостей, пор в условиях повышенной влажности. Обычно сочетаются с другими повреждениями цоколя.

К появлению дефектов приводят постоянное увлажнение, капиллярный подсос влаги из грунта, повреждение отмостки или ее отсутствие, плохое водоотведение, проблемы с фундаментом, нарушение технологии строительства и отделки и внешние механические воздействия.

Обследование цоколя перед ремонтом

Плановые осмотры цоколя проводятся в рамках регулярных сезонных осмотров МКД весной и осенью. Они позволяют выявлять дефекты на ранних этапах и заранее планировать их устранение в ходе текущего или капитального ремонта цоколя.

Непосредственно перед ремонтом проводят более глубокое обследование, чтобы не только выявить и зафиксировать дефекты, но и установить их причины. Только устранив причину, можно гарантировать, что дефект не появится снова, а цоколь прослужит долгие годы.

Обследование цоколя МКД перед ремонтом бывает визуальным и инструментальным. Цель — оценить фактическое состояние, выявить причины, определить масштаб и методы ремонта, подготовить дефектные ведомости и сметы.

Для проведения обследования цоколя потребуется документация: проект, техпаспорт, журналы осмотров. Проводит его комиссия, в которую, кроме прочих, должны входить специалисты подрядной организации. Для комиссии заранее готовят план осмотра, а участников инструктируют о технике безопасности на объекте.

При визуальном обследовании проводят осмотр по всей площади цоколя и примыкающих конструкций. Обращают внимание на следующие элементы:

поверхность цоколя — трещины, сколы, отслоения, выбоины;
швы кладки — состояние швов, вымывание раствора, пустоты;
состояние отмостки — примыкание, трещины, дефекты, уклон;
водосточную систему — место слива ливневых и талых вод, целостность трубопроводов, соединений;
приямки — наличие воды, повреждения, дренаж;
биологические поражения — мох, грибок, иная растительность.

Вместе с осмотром проводят инструментальное обследование цоколя. Методы выбирают исходя из объективной необходимости. В числе доступных вариантов:

простукивание поверхности — выявляют полости, отслоения;
склерометрия — измерение прочности материалов;
измерение влажности — определяют места капиллярного подсоса;
тепловизионное обследование — выявляют участки промерзания, мостики холода, утечку тепла;
георадарное обследование — выявляют скрытые полости в кладке или фундаменте;
лабораторные исследования — изучают пробы материалов (керны) для оценки их соответствия нормативным требованиям.

Выявленные повреждения заносят в акты осмотра, дефектные ведомости и журналы. В дальнейшем на их основе принимают решение о том, какой ремонт, а также из каких средств будут финансироваться работы. Текущий ремонт цоколя оплачивают из средств, собранных на содержание, капитальный — из средств, накопленных на капремонт.

Текущий ремонт цоколя МКД финансируется из ежемесячных платежей, собранных по статье «Содержание жилья». Решение о проведении такого ремонта принимает ТСЖ, ЖК или обслуживающая организация в рамках реализации годового плана работ или по заявкам собственников.

В состав текущего ремонта цоколя входит:

заделка поверхностных трещин и выбоин;
замена отдельных элементов облицовки (плиток, камня);
восстановление штукатурки на небольшой площади;
локальная шпатлевка и окраска цоколя;
герметизация стыков и другие локальные работы.

Капитальный ремонт цоколя МКД финансируется из средств, накопленных на капитальный ремонт общей собственности на спецсчете или в региональном фонде капремонта. Такой ремонт проводят по решению общего собрания, либо в рамках реализации региональной программы капремонта.

В состав капитального ремонта цоколя входят работы:

полное удаление разрушенной облицовки;
восстановление кладки;
бетонирование;
устройство или восстановление гидроизоляции;
утепление цоколя;
финишная отделка;
ремонт отмостки и др. работы.

Детальный перечень работ по ремонту цоколя МКД составляют по результатам обследования, с учетом стоящих задач и возможностей. Он всегда индивидуален для каждого дома и должен учитывать его архитектурные и конструктивные особенности, условия эксплуатации и выделенный бюджет.

Капитальный ремонт цоколя выполняют по договору подряда организации, имеющие соответствующие квалификацию, опыт и членство в СРО. Контроль и финальную приемку работ осуществляет специальная комиссия.

Контроль и приемка работ по ремонту цоколя

Контроль в ходе выполнения работ по ремонту цоколя МКД — обязательное условие качества и добросовестности сторон. На этапе закупок и в дальнейшем необходимо контролировать качество материалов и оборудования, их соответствие смете и требуемым характеристикам. Такой контроль осуществляется как силами подрядчика, так и заказчика. Все сопроводительные документы, сертификаты и т.д. сохраняют.

Другой важный элемент контроля качества — поэтапная приемка скрытых работ. Проводят ее по мере выполнения ремонта с составлением актов скрытых работ и фотофиксацией. Это важно для соблюдения технологии ремонта и правильной последовательности работ, результаты которых затем будут закрыты финишной отделкой.

В ходе итоговой приемки проверяют геометрию, качество отделки цоколя, обращают внимание на стыки, уклоны, наличие всех элементов. Если есть замечания, то составляют акт с замечаниями и указанием сроков устранения. Если претензий нет, стороны подписывают окончательный акт приемки выполненных работ и гарантийный договор.