Штукатурка цоколя МКД

Штукатурка цоколя — распространенное решение для многоквартирных домов. Но из‑за постоянного воздействия влаги, перепадов температур и механических нагрузок штукатурное покрытие теряет защитные свойства. Рассказываем о том, как обследуют и ремонтируют оштукатуренный цоколь МКД

Ремонт фасадов МКД и нежилых зданий
в Москве и области

+7 (495) 411-27-56

Понятие и назначение цоколя МКД

Цоколь многоквартирного дома — это нижняя часть наружной стены здания, снизу лежащая на фундаменте, а сверху переходящая в фасадную стену. Цоколь следует отличать от цокольного этажа МКД — эксплуатируемого уровня здания, частично заглубленного в грунт.

По отношению к плоскости стены цоколь может быть выступающим, западающим (утопленный) или ровным, находящимся со стеной на одном уровне. По конструкции он может быть монолитным, сборным, из бетонных блоков, кирпичным или каменным.

Цоколь выполняет ряд важных функций:

несущая функция — цоколь принимает нагрузку от стен и распределяет ее по фундаменту, обеспечивая устойчивость здания;
защитная функция — цоколь защищает стены от капиллярной влаги, осадков, механических повреждений, воздействия дождей, снега и наледи.
теплоизоляционная функция — цоколь снижает теплопотери здания за счет формирования дополнительной воздушной подушки под полом;
архитектурно-декоративная функция — цоколь придает МКД завершенный вид, подчеркивает его горизонтальную структуру, создавая ощущение основательности и прочности.

Оштукатуренный цоколь — один из самых частых вариантов отделки цоколей в многоквартирных домах. Представляет собой цоколь, покрытый штукатурной смесью с последующей окраской. Одно из самых доступных с точки зрения стоимости и технологии выполнения работ решений.

Оштукатуренный цоколь эффективно справляется с большинством внешних воздействий, но со временем может начать трескаться, отслаиваться, особенно при нарушении принципов монтажа и использовании некачественных материалов.

Дефекты оштукатуренного цоколя МКД

Цоколь — одна из наиболее уязвимых частей фасада многоквартирного дома. Объясняется это близостью к земле и постоянным влиянием влаги, перепадов температур, солевой коррозии и механических воздействий. Принимая на себя «удары среды», штукатурное покрытие постепенно изнашивается и требует ремонта или замены. Это естественный процесс и основная функция защитного покрытия цоколя.

На какие дефекты оштукатуренного цоколя следует обращать внимание:

трещины штукатурки цоколя— вертикальные, горизонтальные или сетка трещин говорят о нарушении целостности покрытия и утрате защитных качеств;
отслоения и вздутия — говорят о том, что штукатурка цоколя отошла от стены и вскоре начнет разрушаться, обнажая основание;
высолы — солевой налет на поверхности цоколя являются признаком капиллярного подсоса влаги;
плесень, грибок, иная растительность — признаки того, что цоколь постоянно увлажнен и загрязнен, представляя собой благоприятную среду для их роста.
механические повреждения — выбоины, сколы, царапины и другие повреждения штукатурки цоколя говорят о значительном внешнем воздействии и возможном повреждении основания стены.

Для оценки состояния штукатурки цоколя МКД и выявления его повреждений дважды в год (весной и осенью) проводят плановые осмотры. После ураганов, ливней, паводков и подтоплений проводят внеплановые осмотры. Раз в 3-5 лет оштукатуренный цоколь необходимо детально обследовать, фиксируя все выявленные повреждения. В дальнейшем эти данные послужат основанием для проведения текущего или капитального ремонта.

Организация ремонта штукатурки цоколя МКД

Ремонт штукатурки цоколя многоквартирного дома проводят тогда, когда выявленные дефекты значительны, либо их количество слишком велико. Текущий ремонт проводят по решению уполномоченных лиц или обслуживающей организации (ТСЖ, ЖК, УК). Решение о капитальном ремонте принимают собственники в ходе голосования на общем собрании.

Финансирование текущего ремонта происходит из средств, собираемых в составе ежемесячных платежей на содержание общего имущества. Капитальный ремонт оплачивают из регионального фонда, либо со спецсчета. В обоих случаях основанием для ремонта будут дефектные ведомости, а для его проведения необходимы подробные сметы и договор с подрядчиком. Капремонт штукатурки цоколя возможен только по договору подряда с компанией, состоящей в СРО.

ТСЖ, ЖК или УК выступают техническим заказчиком проведения ремонта оштукатуренного цоколя МКД. На обслуживающую организацию возлагается ответственность за своевременность и качество проводимых работ, а также рациональность и прозрачность расходования средств.

Обслуживающая организация выбирает подрядчика, исходя из его подтвержденной квалификации и представленной сметы. Следует отметить, что оценивая смету, необходимо обращать внимание на то, насколько подробно она составлена, а также учитывает ли все необходимые работы. Заниженная или обобщенная смета — основание для беспокойства.

Также сотрудники ТСЖ, ЖК или УК должны обеспечить контроль на объекте с поэтапной приемкой скрытых работ и фотофиксацией. В завершение ремонта комиссия, собранная заказчиком, должна принять работы, подписать закрывающие документы и заключить гарантийный договор.

Штукатурка цоколя при текущем ремонте

Текущий ремонт оштукатуренного цоколя МКД проводят для локального устранения мелких дефектов, чтобы предотвратить ускоренный износ покрытия и сохранить эксплуатационные свойства цоколя. Цель текущего ремонта — профилактика больших повреждений, а не глобальное восстановление.

Текущий ремонт проводят при выявлении отдельных дефектов — трещин, сколов, выкрашиваний, высолов, отслоений. Как правило, их объем не превышает 10-20% от общей площади цоколя.

Порядок штукатурки цоколя при текущем ремонте:

Осмотр и фиксация дефектов — выявляют повреждения, составляют дефектную ведомость с фото- и видеофиксацией.
Локальная подготовка — поврежденные участки очищают: удаляют отслоившуюся штукатурку, высолы, ржавчину, обеспыливают. Основание подготавливают и грунтуют.
Заделка дефектов штукатурки — трещины расширяют и заделывают, сколы затирают, поврежденные участки штукатурки восстанавливают с использованием соответствующих штукатурных составов.
Финишная отделка — поверхность цоколя грунтуют локально или полностью, а затем окрашивают в тон остального цоколя. При необходимости цоколь окрашивают целиком.

Текущий ремонт оштукатуренного цоколя проводят силами обслуживающей организации, либо с привлечением подрядчика.

Штукатурка цоколя при капитальном ремонте

Капитальный ремонт оштукатуренного цоколя проводят для устранения масштабных дефектов, усиления штукатурного слоя, для полной замены штукатурки или с проведением дополнительного утепления и гидроизоляции. Задача капремонта штукатурки цоколя — восстановить, либо улучшить утраченные технические характеристики.

Капитальный ремонт цоколя проводят при значительном износе штукатурного слоя, когда площадь повреждений превышает 30-40%, есть глубокие трещины, большие участки выкрашивания, угроза несущим конструкциям дома. Кроме того, капремонт цоколя может быть проведен в комплексе с капитальным ремонтом или реконструкцией всего дома, проводимыми в рамках региональной программы.

Порядок капитального ремонта оштукатуренного фасада следующий:

Обследование и диагностика — проводят детальный осмотр, в том числе инструментальными методами;

Разработка проектной документации — по результатам обследования разрабатывают проектную и рабочую документацию — детальную смету, план-график производства работ, спецификацию материалов и т.д.

Подготовительные работы —цоколь тщательно очищают от старой штукатурки, в том числе с использованием пескоструйной и гидроочистки. Основание цоколя оголяют и повторно обследуют.

Устранение конструктивных дефектов — заделывают выявленные трещины основания, при необходимости с инъектированием и армированием. В некоторых случаях несущие конструкции требуют замены участка кладки или усиления.

Утепление и гидроизоляция — если проектом капремонта предусмотрено дополнительное утепление и гидроизоляция цоколя, то монтируют утеплитель, наносят гидроизоляционный слой, герметизируют швы, места примыканий.

Штукатурка цоколя — основание грунтуют, монтируют армирующую сетку, затем наносят слой штукатурки. После высыхания выполняют финишную отделку — окрашивают, монтируют декоративный слой и т.д.

Восстановление сопутствующих элементов — все элементы фасада (декоративные детали, решетки, элементы водосточной системы), снятые на время ремонта, восстанавливают.

Контроль качества и приёмка — важный этап, во время которого проверяют качество и полноту выполненного ремонта оштукатуренного цоколя. Комиссия (представители собственников, обслуживающей организации, подрядчика, надзорных органов) осматривает объект, изучает акты скрытых работ и сертификаты. Если претензий нет, стороны подписывают акт приема-передачи выполненных работ и гарантийный договор.

В заключение следует заметить, что даже если через несколько лет запланирован капитальный ремонт оштукатуренного цоколя, текущие ремонты не отменяются, так как от состояния штукатурки цоколя зависит состояние основания, то есть несущих конструкций МКД.