Ремонт стен подъезда

Ремонт стен в подъезде — задача, которая на первый взгляд кажется простой и рутинной, но на деле упирается в целый правовых, организационных и технических вопросов. Рассказываем важное об этом типе ремонта МКД

Ремонт подъездов
в Москве и области

+7 (495) 411-27-56

Правовой статус подъезда и особенности его ремонта

Подъезд включая лестничные площадки, лестницы, стены, лифтовые, перегородки, коридоры и другие помещения) — это, согласно ст. 36 ЖК РФ, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Этот статус порождает ряд правовых последствий, в первую очередь следующие:

ответственность за содержание и ремонт подъезда лежит на всех собственниках, а исполнять эту обязанность поручают обслуживающей организации (ТСЖ, ЖК, УК).
любые существенные изменения или перепланировка помещений в подъезде требуют решения общего собрания собственников (ОСС), разработки проекта и проведения ряда согласований с контролирующими органами;
финансирование ремонта стен в подъезде осуществляется из средств, собранных на содержание общего имущества МКД.

Правила содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006) задают общие требования к ремонту подъездов. Например, общее имущество должно содержаться так, чтобы обеспечивать безопасность и комфортные условия. К подъездам это имеет самое прямое отношение, так как это пространство используется всеми жильцами ежедневно.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003) закрепляют периодичность ремонта подъездов. Так, косметический (текущий) ремонт нужно проводить не реже одного раза в 3–5 лет. Конкретный срок зависит от типа здания и степени износа. По решению собственников ремонт можно провести раньше или перенести на более поздний срок.

Субъекты РФ могут принимать свои нормативные акты, которые расширяют перечень работ по ремонту подъездов и устанавливают порядок его. Например, в Москве в 2015 году стартовала региональная программа капремонта общего имущества МКД, включая подъезды, которая продлится до 2044 года. Также на местах утверждают порядок обследования подъезда, составления актов и смет.

Текущий и капитальный ремонт подъезда

Важный юридический нюанс, который следует учитывать — отдельного понятия «капитальный ремонт подъезда» не существует. В ст. 166 ЖК РФ закреплен перечень работ по капитальному ремонту общего имущества МКД. И в этом перечне «ремонт подъезда» как самостоятельная позиция отсутствует. То есть закон не выделяет подъезд в отдельный объект для капитального ремонта.

Что это значит на практике? Если речь о ремонте стен подъезда (покраске, заделке мелких трещин, обновлении покрытия пола, замене отдельных элементов (почтовых ящиков, поручней), то по закону это текущий ремонт. Его организуют ТСЖ, ЖК или УК, а финансируют из средств, собранных по строке «Содержание и текущий ремонт» в квитанции.

А вот если в рамках масштабных работ по дому (которые как раз входят в региональный перечень капремонта) затрагиваются элементы подъезда — тогда это возможно. Например:

при капитальном ремонте фасада могут обновить и входные группы подъезда (двери, козырьки, окна на лестничных клетках);
при ремонте подвала или фундамента работы могут затронуть конструкции, к которым примыкает подъезд или которые образуют пространство подъезда.

Таким образом, не подъезд сам по себе становится объектом капремонта, а подъездные элементы включаются в состав более крупных работ по дому, которые законом разрешены в рамках капитального ремонта общего имущества.

Ключевое следствие: любой ремонт стен подъезда должен быть документально обоснован и соответствовать перечню работ, разрешенному для конкретного вида ремонта и источника финансирования. Ремонт подъезда нельзя финансировать из фонда капремонта — это будет нецелевое расходование средств.

Дефекты стен в подъезде и их причины

С профилактической целью подъезды МКД проходят регулярные сезонные осмотры (осенью и весной). Это позволяет своевременно обнаруживать дефекты, отслеживать динамику их накопления, а также включать ремонт в план текущего ремонта. Стены подъезда подвергаются серьезной эксплуатационной нагрузке, следствием которой являются потертости, трещины, сколы, отслоения и другие повреждения.

Чтобы ремонт был полноценным, при осмотрах необходимо не только фиксировать дефекты, но и выявлять причины их появления. Это могут быть:

физический износ отделочного покрытия;
нарушение технологии при строительстве и предыдущем ремонте;
постоянные протечки и сырость в подъезде, ведущие к отслоению отделки, разрушению основания, появлению плесени;
механические повреждения, появившиеся при переносе крупногабаритных предметов или вследствие вандализма;
нарушение норм гидроизоляции, водоотведения, вентиляции и т.д.

Приведем пример из практики. В подъезде МКД выявлено пропитывание стен влагой с отслоением краски и штукатурного слоя. В ходе обследования обнаружена причина — капельная течь подводящей трубы в одной из квартир. Влага копилась постепенно, пропитывала перекрытия и стены, что в итоге привело к появлению влажного пятна на стене в подъезде. Решением стало устранение протечки и, после высыхания, ремонт стен подъезда — снятие штукатурки, оштукатуривание и покраска.

Ремонт стен подъезда по московскому стандарту

При выполнении ремонта стен подъезда необходимо придерживаться следующих требований к качеству, сформулированных в региональных рекомендациях к проведению капитального ремонта подъездов в рамках региональной программы на территории Москвы:

стены, потолки и нижние поверхности лестничных маршей следует окрашивать водостойким составом, устойчивым к истиранию. Краска не должна давать «меловой» эффект, при этом обязана обладать водоотталкивающими характеристиками. Недопустимы непрокрасы, разнооттеночность, просвечивание нижележащих слоёв, отслоения, пятна и потёки;
окрашивание производят кистью, валиком или краскопультом, расход не менее г/кв.м в 2 слоя. Рекомендуется придерживаться предложенных цветовых схем, но окончательное решение за собственниками;
обязательно нанесение чёткой нумерации этажей. Также требуется устройство или восстановление плинтуса («сапожка») из керамической плитки.
участки стен, расположенные за почтовыми ящиками и отопительными приборами, подлежат обязательной подготовке и покраске: их необходимо зачистить, обработать грунтовкой, оштукатурить и окрасить в соответствии с общими требованиями к качеству покрытия.

Работы проводят последовательно: поверхность зачищают, восстанавливают штукатуркой и шпатлевкой, затем грунтуют и окрашивают. При необходимости перед окраской формируют декоративный фактурный слой. Перед выполнением работ демонтируют осветительные приборы, датчики, наличники дверных проемов. После выполнения их устанавливают на место, либо монтируют новые.

Организация ремонта стен подъезда

Ремонт стен подъезда — один из самых востребованных видов работ. Объясняется это просто: стены в подъезде изнашиваются быстрее всего в силу естественной высокой проходимости и большой эксплуатационной нагрузки. На стенах постоянно появляются появляются новые царапины, сколы, масляные и красочные пятна, потертости, трещины и многое другое.

Даже без форс-мажорных ситуаций за 3-5 лет стены в подъезде высокого дома, особенно на первом этаже, приходят в такое состояние, что необходимость ремонта становится очевидной. Ответственность за организацию, проведение и приемку работ по ремонту стен подъезда возложена на ТСЖ, ЖК или УК. Перечислим основные пункты этого процесса.

Осмотр и фиксация дефектов — осмотры проводят дважды в год и внепланово, если случилось подтопление, пожар или иная нестандартная ситуация. Результаты обследования фиксируют в актах осмотра общего имущества и дефектной ведомости с описанием объемов и локализации повреждений.

Смета и выбор подрядчика — на объект приглашают представителей подрядчиков для запроса предложений и подготовки сметы. На этом этапе важно обращать внимание на детализацию сметы, ее грамотность и полноту. Нередко подрядчики не включают часть работ, чтобы предложенная ими стоимость оказалась. В этом случае переплаты и переделки в дальнейшем неизбежны.

Договор подряда — с одним из подрядчиков обслуживающая организация заключает договор. В него должны быть включены объемы работ, сроки выполнения, требования к материалам, гарантийные обязательства, порядок устранения дефектов.

Контроль в ходе работ — часть работ по ремонту стен подъезда окажется скрыта шпатлевкой, краской и т.д. Поэтому все скрытые работы должны быть зафиксированы в соответствующих актах с фотофиксацией. Кроме того, необходимо контролировать качество используемых материалов, их соответствие смете, состояние площадки, своевременность выноса и вывоза мусора.

Приемка — после завершения ремонта стен подъезда результаты принимает комиссия, в которую входят представители технического заказчика, подрядчика и собственников. Результат сверяют с дефектной ведомостью и сметой. Проверьте качество ремонта: отсутствие отслоений, равномерность покрытия, отсутствие пятен и следов влаги. При наличии замечаний составляют акт о дефектах с указанием сроков устранения. Только после устранения подписывают итоговый акт. С

Гарантийный договор. После подписания акта приема-передачи выполненных работ начинает действовать гарантийный договор, в сроки действия которого подрядчик обязан устранить все выявленные дефекты, возникшие по его вине. Это не относится к эксплуатационным дефектам и повреждениям, полученным при аварийных ситуациях.