Пол в подъезде МКД: требования, дефекты, ремонт

Пол в подъезде МКД относится к общему имуществу. Его состояние во многом определяет комфорт и безопасность проживания собственников. Рассказываем о нормативной базе, дефектах и порядке организации и проведения ремонта пола в подъездах жилых домов

Ремонт подъездов
в Москве и области

+7 (495) 411-27-56

Пол в подъезде: правовой статус и нормативная база

Пол в подъезде многоквартирного дома является общим имуществом собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ). Этот правовой статус включает пол в фойе, на лестничных клетках, в лифтовых холлах, коридорах и других помещениях общего пользования.

Покрытие пола в подъезде, особенно в самых нагруженных местах — в фойе на первом этаже, лифтовых холлах и этажных площадках — изнашивается достаточно быстро. Поэтому срок ремонта подъездов раз в 3-5 лет, установленный Постановлением Госстроя РФ №170, вполне соответствует реальному износу при обычной эксплуатации.

Согласно ст. 166 ЖК РФ ремонт подъездов не включен в перечень работ по капремонту, поэтому проводится в рамках норм, регулирующих проведение текущего ремонта. Следовательно, финансирование работ по ремонту пола в подъезде осуществляется из следующих источников:

средства, собранные на содержание общего имущества;
государственные или муниципальные субсидии;
целевые региональные или федеральные программы;
целевые сборы, назначенные по решению общего собрания.

Ответственность за содержание и ремонт подъездов возложена на ТСЖ, ЖК или обслуживающую организацию. Работы по устранению единичных дефектов и восстановлению отдельных участков проводят без решения общего собрания собственников. Если же пол в подъезде пришел в негодность, требуется замена покрытия или стяжки на большой площади или целиком, без участия ОСС не обойтись.

Нормативная база, регулирующая содержание и ремонт пола в подъезде как части общего имущества собственников:

Жилищный кодекс РФ (ст. 36, 44, 154);
Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (п. 3.2.9, прил. 7, п. 8);
Постановление Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения»;
Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД…»
Региональные постановления и другие нормативные акты;
Отраслевые ГОСТы, СНиПы, рекомендации.

Основания для ремонта пола в подъезде

Содержание подъездов в надлежащем состоянии — прямая обязанность ТСЖ, ЖК и УК, зафиксированная законодательно и закрепленная в договоре на обслуживание МКД. При этом пол в подъезде подвержен не только повышенным эксплуатационным нагрузкам, но и повышенному вниманию собственников, гостей и проверяющих лиц.

Стоит помнить, что законодательством предусмотрена ответственность как за недостаточную заботу об общем имуществе, так и за нецелевые расходы средств, собранных на его содержание. А за использование средств из фонда капремонта на ремонт пола в подъезде может наступить уголовная ответственность. Юридически этот ремонт остается текущим, даже если замене подлежит все покрытие.

Основанием для ремонта могут послужить:

результаты плановых и внеплановых осмотров;
истечение межремонтного срока (3-5 лет);
заявки (жалобы) собственников;
решение общего собрания собственников;
предписания надзорных органов.

Базовым документом для принятия решения о необходимости ремонта является дефектная ведомость. Для ее составления пол в подъезде обследуют, попутно выполняя фото- и видеосъемку. Все выявленные дефекты фиксируют в актах осмотра и дефектных ведомостях. Это первичные документы, необходимые для инициирования ремонтных работ.

Дефекты пола в подъезде

Пол в подъезде невозможно отремонтировать качественно без серьезной подготовки. В первую очередь необходимо понимать, с дефектами какого характера и масштаба предстоит работать. Попробуем их систематизировать.

По характеру повреждений дефекты могут быть:

поверхностные повреждения финишного покрытия — сколы выбоины и трещины на плитке, бухтение (отслоение) плитки, истертость поверхности, разрушение швов, отсутствие плитки и т.д. Для наливного пола характерными являются выбоины, трещины, истертость поверхности.
дефекты стяжки и бетонного основания — раковины и трещины в стяжке, отслоение стяжки от плиты перекрытия, разрушение верхнего слоя, потеря целостности;
дефекты перекрытий — прогибы, трещины и разрушения плиты перекрытия, перепады высот на стыках плит, пружинистость при ходьбе. Дефекты перекрытий являются основанием для глубокого обследования дома с возможным признанием его аварийным.

Обследование пола в подъезде проводят визуально (осмотр) и инструментально. В некоторых случаях требуется снятие покрытия. Степень износа оценивают согласно строительным нормам, закрепленным в ВСН 53-86(р) в процентах.

Порядок проведения ремонта пола в подъезде

Ремонт пола в подъезде проводят по результатам планового или внеочередного осмотра. Плановый осмотр проводят дважды в год, а также по истечении межремонтного срока, внеочередной — после аварийных ситуаций, повреждений или по заявкам жителей дома.

В ходе осмотра составляют дефектные ведомости, в которых фиксируют количество, расположение и площадь поврежденных участков, характер дефектов. На основании дефектной ведомости составляют сметы, в которых указывают объем работ, количество материалов, стоимость и сроки выполнения.

Затем ремонт пола включают в годовой план текущего ремонта. Если предполагаемый объем работ значительный, вопрос выносят на голосование ОСС. Особенностью ремонта в подъезде является возможность его проведения в любое время года.

Если общее собрание принимает положительное решение, заказчик (ТСЖ, ЖК, УК) запрашивает коммерческие предложения и выбирает подрядную организацию. С подрядчиком заключают договор, в котором прописывают перечень выполняемых работ, их виды, стоимость и гарантийные обязательства. Затем обслуживающая организация информирует собственников о предстоящем ремонте.

Подрядчик приступает к выполнению работ, для чего доставляет на объект материалы и оборудование, монтирует защитные покрытия в подъезде (пленки, фанерные щиты и т.д.) и приступает к демонтажу старого покрытия. Уборка в подъезде во время ремонта проводится ежедневно.

После удаления и вывоза старого покрытия приступают непосредственно к ремонтным работам. Состав работ зависит от характера ремонта. Обычно это восстановление или устройство основания пола, а затем монтаж покрытия (керамической плитки или наливного пола).

На протяжении всего ремонта, от подготовки, до финальной уборки, подрядчик и заказчик контролируют ход выполнения и качество работ. Результаты закрепляют промежуточными актами, в том числе актами скрытых работ. Проверяют также сертификаты и другую сопроводительную документацию на материалы и оборудование.

После того, как ремонт завершен, проводят итоговую приемку. Для этого собирают комиссию, в которую входят представители заказчика, контролирующих органов, а также собственники. Выявленные недоработки фиксируют. Подрядчик обязан устранить их в короткие сроки. После этого стороны подписывают закрывающие документы. С этого момента начинается гарантийный срок.

Комфортный подъезд невозможен без качественного пола — ровного, чистого, надежного и безопасного. Это лицо дома и показатель хорошей работы обслуживающей организации. Грамотное планирование ремонта пола позволит избежать лишних трат, рисков и конфликтов с жильцами и контролирующими органами.