Сезонный осмотр МКД: чек-лист действий после зимы

После морозной и снежной зимы даже самый крепкий дом может преподнести «сюрпризы». Чтобы мелкие дефекты не превратились в крупные аварии, проводят сезонный осмотр МКД. Рассказываем о том, как подготовить и провести весеннее обследование дома

Текущий и капитальный ремонт МКД
в Москве и области

Тел.: +7 (495) 411-27-56

Готовь сани летом, а телегу зимой — для кого-то просто поговорка, а для ТСЖ и обслуживающих организаций — одно из главных жизненных правил. Заблаговременная подготовка к смене сезонов в жилищно-коммунальной сфере — это абсолютная норма. К зиме готовятся во время летней жары, а подготовку к летнему сезону, времени больших ремонтов, начинают еще до первых оттепелей. И один из важнейших этапов этого пути — сезонный осмотр МКД.

Сезонные осмотры в практике обслуживания МКД

Сезонный осмотр многоквартирного дома — обязательный элемент технического контроля за состоянием жилого здания. Состав осмотра регламентирован, как и его периодичность. Осмотры МКД проводят дважды в год, весной и осенью:

Весенний осмотр МКД — проводят после таяния снега и окончания отопительного сезона. Его цель состоит в том, чтобы выявить повреждения конструкций и инженерных систем, полученные в ходе зимней эксплуатации.

Осенний осмотр МКД — проводят перед началом отопительного сезона, чтобы проверить и оценить готовность здания, его конструктивных элементов и инженерных систем к эксплуатации в зимних условиях.

Процедура сезонного осмотра МКД регламентирована нормативно-правовыми актами федерального уровня. Это Постановление Госстроя РФ №170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», Постановление Правительства РФ №290, а также ведомственные строительные нормы, в частности ВСН 53-86(н). Также существуют региональные нормативные акты, учитывающие особенности эксплуатации и обслуживания МКД в конкретном регионе.

Сезонный осмотр МКД предполагает обследование общего имущества, включая кровлю, фасады, фундамент, водосточные и инженерные системы. Особенно внимательно обследуют здания, имеющие высокую степень износа. Результаты сезонного осмотра фиксируют в специальном акте, где указывают все выявленные дефекты. В дальнейшем этот документ служит основанием для планирования содержания и объемов работ по текущему или капитальному ремонту.

Пренебрежение проведением и качеством сезонных осмотров (отсутствие актов, неполное описание дефектов, бездействие по их устранению) влечет за собой административную ответственность за нарушение лицензионных требований. В их числе крупные штрафы и предписания, а также риски судебных разбирательств.

Подготовка весеннего осмотра МКД

Подготовка к сезонному осмотру начинается с определения ответственных лиц и создания комиссии. Делают это еще до окончания отопительного сезона. В комиссию включают представителей обслуживающей организации (ТСЖ, ЖК, УК), представителей собственников МКД, при необходимости сотрудников РСО и подрядных организаций. Если собственники выбрали непосредственное управление, то осмотр проводят с участием специалистов из органов местного самоуправления.

Весенний осмотр проводят после таяния снега или окончания отопительного сезона. Региональные нормативы могут включать конкретный период, например, с 1 апреля по 31 мая, в зависимости от климатических особенностей.

Сезонный осмотр предполагает визуальное обследование здания с применением простых инструментов: линейки, рулетки, строительного уровня, дальномера и т.д. При необходимости используют тепловизоры, дефектоскопы и другое специальное оборудование. Об их предоставлении заранее договариваются с подрядными организациями, специализирующимися на таких работах.

До проведения осмотра подготавливают документацию:

распоряжение о создании комиссии;
бланки актов весеннего осмотра;
бланки дефектных ведомостей;
план-график обследования и ремонтных мероприятий;
журнал осмотров МКД;

Правильное оформление документации имеет ключевое значение. Отсутствие этих важных документов, согласно судебной практике, влечет за собой привлечение обслуживающей организации и должностных лиц к административной ответственности.

Порядок проведения весеннего осмотра МКД

Сезонный осмотр МКД начинается с обеспечения доступа к обследуемым конструктивным элементам и инженерным системам здания. Затем последовательно осматривают общее имущество, используя при необходимости инструменты и приборы:

при наружном обследовании комиссия осматривает кровлю, подкровельное пространство, фасады, фундамент, отмостку здания.
во время внутреннего осмотра оценивают состояние помещений общего пользования, технических помещений;
отдельно осматривают внутридомовые инженерные системы ХВС, ГВС, водоотведения, отопления, электроснабжения, газоснабжения и т.д.

В ходе осмотра члены комиссии фиксируют все выявленные повреждения, как вновь обнаруженные, так и имевшиеся до начала сезона, чтобы отследить их динамику и устранить в ходе внеочередного или планового ремонта.

При обследовании МКД важно обеспечить безопасность всем участникам комиссии. В частности, представители собственников не допускаются к осмотру конструкций на высоте и в подвальных помещениях, где им грозит опасность. Кроме того, все члены комиссии должны быть обеспечены средствами безопасности и проинструктированы о соблюдении мер охраны труда и техники безопасности.

Результаты сезонного осмотра МКД фиксируют в актах, журналах, подкрепляя фото- и видеоматериалами. В дальнейшем эти документы служат основанием для голосования на ОСС, а также подтверждают необходимость проведения ремонта и реализации других мер подготовки жилого дома к следующему отопительному сезону.

Чек-лист весеннего осмотра МКД

Тщательное обследование и фиксация его результатов — практически и юридически необходимая процедура при проведении сезонного осмотра после отопительного сезона или перед его началом. Перечислим основные пункты весеннего осмотра МКД:

Кровля и подкровельное пространство:

целостность и дефекты кровельного покрытия;
свесы, водостоки, желоба, крепления;
ограждения и конструкции на крыше;
стропильная система и мауэрлаты скатных кровель;
состояние продухов, слуховых окон, выходов;
исправность вентсистем, дымоходов, молниеотводов.

Фасады и наружные конструкции:

состояние стен, цоколя и отмостки;
межпанельные швы;
балконы, лоджии, навесы, козырьки;
приямки и входные группы;
адресные указатели, осветительные приборы и др. оборудование.

Внутренние конструкции, помещения и оборудование:

состояние подвальных и чердачных перекрытий;
лестницы, полы, стены и потолки в подъездах;
общие и технические помещений;
лифтовое хозяйство;
почтовые ящики.

Окна и двери в общей собственности:

оконные заполнения: целостность стекол;
состояние оконных рам и запорных устройств;
исправность входных, тамбурных дверей, доводчиков, замков;
целостность подвальных и цокольных окон и защитных решеток.

Инженерные системы в общей собственности:

исправность системы отопления;
системы горячего и холодного водоснабжения;
системы бытового и ливневого водоотведения;
электрооборудование, электросеть, слаботочные системы.

Придомовая территория:

состояние проезжей части, тротуаров, дорожек;
парковки и стоянки;
детские и спортивные площадки;
контейнерная площадка;
зеленые насаждения;
дренажная и ливневая системы и т.д.

Полный перечень конструкций и систем, подлежащих контролю во время сезонного осмотра, составляют для каждого конкретного дома. Руководствуются при этом конструктивными особенностями здания, степенью износа и условиями эксплуатации.

Основная задача комиссии при осмотре — своевременно выявить неисправности, чтобы устранить их и сохранить общее имущество собственников, обеспечив их безопасность и комфорт.