Ремонт подъезда в многоквартирном доме

Подъезд — это визитная карточка дома, буферная зона между личной квартирой и внешним пространством. Его состояние влияет не только на настроение жильцов и стоимость квартир, но и на безопасность здания. Своевременный и качественный ремонт подъезда — обязанность управляющих организаций и право собственников, закрепленное в Жилищном кодексе РФ

Ремонт подъездов
в Москве и области

+7 (495) 411-27-56

В этой статье мы разберем вопросы принятия решения о ремонте подъезда, его этапы, а также выясним, чем отличается косметический ремонт от капитального и кто за все платит.

Законодательная база по ремонту подъездов в МКД

Порядок содержания и ремонта подъездов в многоквартирном доме регламентируются целым рядом нормативных актов. Они регулируют ответственность, сроки ремонта, стандарты качества и безопасность проведения этих работ. Вот основные из них:

Жилищный кодекс РФ (ст. 36, 44, 154, 161, 166);
Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»;
Постановление Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД…»;
Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД…»;
Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда. Часть 1. Нормы времени и нормы обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладений, утвержденные приказом Госстроя от 09.12.1999 № 139
региональные постановления и другие нормативные акты;
отраслевые ГОСТы, СНиПы, рекомендации.

Правовой статус подъездов и финансирование ремонта

Согласно ст. 36 ЖК РФ, подъезды являются общим имуществом собственников многоквартирного дома (МКД). Ответственность за содержание и ремонт возложена на ТСЖ, ЖСК или управляющую компанию. Именно они организуют процесс: выбирают подрядчика, контролируют качество и принимают работы.

Решение о необходимости ремонта принимает Общее собрание собственников. Проводится голосование, и решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников.

Ремонт подъездов относится к текущему ремонту и финансируется из:

основных средств, накопленных из взносов собственников на содержание общего имущества;
дополнительных целевых сборов, назначаемых по решению общего собрания собственников (если средств на содержание недостаточно).
Субсидии — в рамках региональных или федеральных программ благоустройства.

Согласно ст.166 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта не могут быть использованы для ремонта подъездов, за исключением отдельных элементов (инженерные коммуникации, входные группы и т. п.), требующих капитального ремонта.

За ненадлежащее содержание подъезда (ст. 7.22 КоАП РФ) предусмотрены штрафы:

На должностных лиц: 4 000 — 5 000 руб.
На организацию: 40 000 — 50 000 руб.

Виды и сроки ремонта подъездов МКД

Хотя юридически ремонт подъезда считается текущим и финансируется из средств собираемых на содержание жилья, на практике его делят на два типа:

Текущий или косметический;
Капитальный

Так же ремонт подъездов может быть:

плановым;
внеплановым.

Текущий и капитальный ремонты относятся к плановым, так как перечень, объем и время работ известны заранее. Внеплановый ремонт — проводится после стихийных бедствий, аварийных ситуаций, значительных повреждениях подъезда в результате неправомерных действий. Также выдать предписание о проведении ремонта в подъезде может госжилинспекция. И выполнить работы необходимо в строго ограниченные сроки.

Текущий ремонт подъезда МКД — в его рамках выполняют полное обновление подъезда.Согласно Постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 периодичность текущего ремонте составляет 3–5 лет.

Срок может быть сокращен при авариях (пожар, потоп) или увеличен, если подъезд выглядит идеально. Однако даже при бережном отношении через 5 лет накапливается достаточный объем повреждений.

Работы, выполняемые при текущем ремонте подъезда:

полная очистка, штукатурка и покраска стен/потолков;
замена и ремонт напольной и стеновой плитки;
замена напольного покрытия (керамогранит или наливной пол);
ремонт ступеней и замена поручней;
замена почтовых ящиков и информационных стендов;
установка энергосберегающих светильников с датчиками движения;
замена выключателей.

Капитальный ремонт подъезда (в рамках программы Москвы) — с 2018 года в Москве это понятие приобрело официальный статус. Этот вид ремонта в Москве выполняют согласно единой концепции, разработанной в 2015 году. Основные требования к ремонту и материалам включают в себя:

Стены: Влагостойкая матовая краска (супербелая + колеровка). Без потеков и просветов. Обязательна покраска за батареями и ящиками. Нумерация этажей и «сапожок» (плиточный плинтус).
Пол: Керамогранит (30х30 см, толщина 8–12 мм) или полиуретановый наливной пол. Покрытие должно быть износостойким и нескользящим.
Окна: Двухкамерные стеклопакеты, класс «А» (шум, тепло, свет). Срок службы — 20 лет. Обязательны вентиляционные клапаны.
Двери: Входная группа — сталь, толщина 74 мм, с доводчиком и электромагнитным замком. Двери тамбуров и лестниц — огнеупорные с нейлоновыми ручками.
Почтовые ящики: Только замена, ремонт запрещен. Секции из металла (толщина 0.7–0.9 мм), порошковая окраска, ключевые замки.
Электрика: Все провода убираются в короба. Светильники — антивандальные, энергосберегающие с датчиками.

Подробнее о ремонте подъездов МКД по московским стандартам: Делаем ремонт подъезда. Московский стандарт

Внеплановый ремонт из-за аварийных ситуаций обычно требует небольшого объема работ выполняемых локально. Его проводят при выявлении дефектов, ухудшающих эстетический вид и эксплуатационные свойства подъезда. Обычно включает в себя:

заделку трещин, сколов и выбоин;
локальную покраску стен и потолков;
замену отдельных поврежденных плиток;
ремонт ручек, выключателей, плафонов.

Порядок организации ремонта подъезда и приемка работ

Чтобы избежать ошибок в организации ремонта и некачественного выполнения работ, необходимо соблюдать определенный порядок:

Шаг 1. Осмотр и фиксация — создается комиссия из представителей управляющей организации и собственников МКД. Она составляет дефектную ведомость с фиксацией всех повреждений и смету.

Шаг 2. Решение ОСС — собственники голосуют: утверждают ли объем работ, стоимость и выбирают ответственного за контроль.

Шаг 3. Выбор подрядчика и заключение договора — ТСЖ, ТСН или УК проводит конкурс. Важными критериями при выборе являются не только цена, но и опыт, сертификаты, отзывы, наличие оборудования и допусков к работам. Договор с подрядчиком включает перечень работ, их виды, стоимость и гарантийные обязательства.

Шаг 4. Уведомление жильцов — за 3–5 дней вывешиваются объявления со сроками ремонта, названием компании подрядчика, контактами ответственных лиц, именем прораба, описанием работ. Квартирные двери защищаются пленкой.

Шаг 5. Выполнение работ —ремонт выполняют «сверху вниз»: потолки -> стены -> пол -> замена окон/дверей -> финишная уборка.

Шаг 6. Приемка — самый ответственный этап. Скрытые работы принимаются поэтапно, в процессе ремонта. Финальная приемка — комиссией с подписанием Акта выполненных работ.

В комиссию должны входить:

сотрудники обслуживающей организации;
представитель собственников, уполномоченный собранием;
специалисты подрядчика;
могут присутствовать муниципальные депутаты и инспектор жилинспекции.

Процесс приемки включает в себя:

оценку качества работ и материалов, их соответствия СНиПам и ГОСТам;
проверку актов скрытых работ;
анализ документации, фото- и видеоматериалов (подъезды фотографируют и записывают на видео);
выявление и документирование дефектов для передачи подрядчику на устранение.

На что обратить внимание:

Качество покраски — нет ли потеков, непрокрасов, просвечивающей штукатурки;
Пол — не «гуляет» ли плитка, ровные ли швы, у наливного пола — нет ли сколов и волн;
Окна и двери — плавно ли закрываются доводчики, нет ли щелей, работают ли замки;
Инженерные системы — есть ли свет на каждом этаже, работают ли датчики, закрыты ли провода в короба;
Мелкие детали — прикручены ли номерные шильды на ящиках, есть ли информационные стенды.

Акт выполненных работ подписывают все члены комиссии. При наличии замечаний комиссия собирается повторно после устранения недостатков подрядчиком.

Гарантия: после подписания акта выполненных работ начинается гарантийный срок. Если дефекты найдены после подписания акта, подрядчик обязан устранить их за свой счет в течение гарантийного срока (обычно 1–2 года).

Ремонт подъезда — это не прихоть, а обязательство управляющей организации и право жильцов на комфортную и безопасную среду. Не ждите, пока стены начнут «падать»: инициируйте собрание, требуйте от УК дефектную ведомость и контролируйте качество поэтапно. Помните, что проверенный подрядчик с договором и гарантией всегда лучше дешевой бригады-однодневки.