Капитальный ремонт подвала МКД

В подвале многоквартирного дома могут быть помещения разного назначения. Капитальный ремонт подвала МКД предполагает восстановление тех помещений, которые являются общим имуществом собственников. Рассказываем о подвале и его капитальном ремонте

Ремонт подвалов и помещений МКД
в Москве и области

Тел.: +7 (495) 411-27-56

Правовой статус и назначение подвала МКД

Технические этажи и подвалы многоквартирных домов могут иметь разный правовой статус и назначение. Те подвалы, в которых расположены инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в МКД, являются общим имуществом. На них распространяются нормы и правила, регламентирующие содержание и ремонт общего имущества.

Помещения, находящиеся в подвале могут находиться в федеральной, муниципальной и частной собственности. Такие помещения являются самостоятельными объектами права, а потому обслуживают и ремонтируют их собственники. Таким образом, требования ст. 36 Жилищного кодекса РФ распространяются не на все подвальные помещения, а только на технические подвалы.

Признаками технического подполья являются:

подвальные помещения, спроектированные в качестве технических и не предназначенные для самостоятельной эксплуатации;
размещение в таких помещениях инженерных систем и узлов управления;
необходимость свободного доступа технического персонала;
помещения, не изолированные от инженерных систем.

Самостоятельным объектом недвижимости признаются подвальные помещения, изначально спроектированные в таком статусе или получившие его на момент приватизации первой квартиры в МКД. Собственники таких помещений обслуживают и ремонтируют свои помещения самостоятельно. При этом, они наравне с другими собственниками, обязаны нести расходы по содержанию общего имущества МКД.

Помещения в подвале. Кто должен делать ремонт подвала МКД

Технический подвал многоквартирного дома используется для размещения инженерных систем и конструкций, необходимых для всего дома. Это системы холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, системы электроснабжения, отопления, конструкции лифтовых шахт и другое оборудование, находящееся в общей собственности МКД. Содержание и ремонт подвала МКД, являющегося общим имуществом, финансируются за счет собственников

В современных домах оборудование различного назначения стараются обособить на этапе проектирования МКД. Подвалы старых домов перепланируют в ходе реконструкции. В отдельных подвальных помещениях могут располагаться главный распределительный электрощит и общедомовые приборы учета электричества. Насосы и приборы учета, встроенные в системы водоснабжения, водоотведения и отопления также могут размещаться в отдельных комнатах. Аналогичным образом могут быть изолированы тепловые пункты и лифтовое оборудование.

Кроме того, ТСЖ или обслуживающая организация может разместить в подвале подсобные помещения для персонала, склады для хранения оборудования и материалов, необходимых для обслуживания многоквартирного дома.

Собственники имеют право оборудовать подвал для совместного использования. Например, в качестве спортзала, кладовых, колясочных и т.д. Разумеется, такие решения принимают в рамках закона и через голосование на общем собрании.

В подвалах МКД могут размещаться убежища. Такие помещения обычно принадлежат федеральным или региональным властям. Они служат укрытием для населения во время стихийных бедствий, техногенных катастроф и боевых действий. В настоящее время их состояние, целевое использование и ремонт снова актуальны. Обустройство и содержание убежищ в подвалах МКД регламентировано национальным стандартом, действующим с 1 марта 2024 года.

Реконструкция и оснащение подвала МКД

Реконструкция, оснащение и ремонт подвала МКД, находящегося в общей собственности, начинаются с решения собственников на общем собрании. Работы финансируются за счет средств собственников, накопленных на капитальный ремонт или собираемых на содержание общего имущества.

Реконструкция и переоснащение подвала МКД необходимо согласовать с контролирующими органами. Кроме того, проводится предварительное техническое обследование конструкций и коммуникаций подвала. Работы могут быть выполнены только если позволяет сих состояние. Проект переустройства, реконструкции и оснащения подвала должен быть согласован и утвержден.

В рамках реконструкции подвала могут быть смонтированы новые перегородки, заменены коммуникации, отремонтированы стены, пол и т.д. Дополнительно может быть установлена или заменена система вентиляции, проведена гидроизоляция внутренних и наружных поверхностей стен подвала. Эти работы выполняют для того, чтобы использовать общую собственность более эффективно.

Капитальный ремонт подвала МКД

Статья 166 Жилищного кодекса РФ указывает, что в состав капремонта многоквартирного дома включен и ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу. Капитальный ремонт подвала МКД, в свою очередь, может включать большой комплекс работ, от гидроизоляции стен до декоративной отделки. Это зависит от исходного состояния помещений и задач, поставленных собственниками.

В составе капитального ремонта подвала МКД могут быть:

ремонт стен и пола подвальных помещений;
ремонт входов в подвал и приямков;
ремонт продухов;
ремонт и замена дверей подвальных помещений;
замена заполнения и отделки окон;
ремонт отмостки и водоотводных лотков;
герметизация проходов инженерных систем;
ремонт систем отопления, водоснабжения, водоотведения подвальных помещений;
ремонт электропроводки и освещения подвальных помещений и т.д.

Таким образом, капитальный ремонт подвала МКД мало отличается от капремонта других помещений, находящихся в общей собственности. Особенностью ремонта в подвалах является то, что эти помещения находятся под землей. Поэтому вопросам гидроизоляции и вентиляции уделяют особое внимание.

С точки зрения процедура организации капитального ремонта подвала МКД выглядит следующим образом:

Предложение собственникам выполнить капитальный ремонт подвала МКД;
Внесение вопроса в повестку общего собрания;
Подготовка сметы и проектной документации;
Голосование по вопросу и принятие решения;
Заключение договора с подрядной организацией, согласование смет и планов производства работ;
Выполнение ремонта подвала МКД с поэтапным контролем;
Итоговая приемка выполненных работ, подписание закрывающих документов и гарантийного договора, окончательный расчет.