Подготовка общего собрания собственников начинается задолго до его проведения, особенно если многоквартирный дом нуждается в текущем или капитальном ремонте. Рассказываем главное о подготовке к ОСС

Подготовка общего собрания собственников

Текущий и капитальный ремонт МКД
в Москве и области

+7 495 411-27-56

Главное об общем собрании собственников

Общее собрание собственников — это основной орган управления общим имуществом собственников жилой и нежилой недвижимости многоквартирного дома (ст. 44 Жилищного кодекса РФ). ОСС занимается решением вопросов по обслуживанию и эксплуатации МКД, таких, как управление общим имуществом, его содержание и ремонт, сбор средств на выполнение работ и т.д. (ст. 161 ЖК РФ). 

Общее собрание в обязательном порядке проводят ежегодно (ст. 45 ЖК РФ). Инициировать общее собрание могут один из собственников или инициативная группа собственников, лица, назначенные ответственными за проведение ОСС на первичном собрании, ТСЖ, орган местного самоуправления или обслуживающая организация. 

Участники ОСС — это владельцы жилых и нежилых помещений МКД, их законные представители, а также представители органов местного самоуправления, если часть квартир или иного имущества принадлежит муниципалитету. 

Перечень основных вопросов, решаемых на ОСС (ст. 44 ЖК РФ): 

  • Выбор формы управления многоквартирным домом;
  • Назначение ответственных лиц, имеющих право подписи;
  • Выбор обслуживающей организации и взаимодействие с ней;
  • Текущий и капитальный ремонт общего имущества;
  • Формирование фонда капремонта, размер взносов и т.д.;
  • Получение доходов от общей собственности (аренда, реклама и др.);
  • Изменение статуса помещений (жилое/нежилое);
  • Использование и благоустройство прилегающей территории;
  • Формирование и деятельность совета МКД и др. 

Независимо от формы проведения общего собрания собственников, решения будут легитимными только в том случае, если при их принятии проголосовало не менее 50% от общего числа голосов. 

Форма проведения общего собрания собственников 

Существует три формы проведения общего собрания (ст. 44 ЖК РФ) — очная, заочная и очно-заочная. Форма ОСС принципиально не меняет его статус и задачи, но подготовка общего собрания собственников и порядок проведения отличаются. 

Очная форма ОСС

Основная форма проведения общего собрания собственников. Владельцы недвижимости в МКД лично присутствуют на собрании, участвуют в обсуждении и принятии решений по вопросам управления МКД. 

В ходе очного собрания собственники знакомятся с вынесенными на повестку вопросами, обсуждают их, а затем голосуют по каждому. Вопросы, не включенные в повестку заранее, на голосование вынесены быть не могут. 

Собственник может принять участие в общем собрании при наличии паспорта и документа (копии), подтверждающего право собственности. Представителям собственников потребуются документы, подтверждающие их право представлять собственника. Их в обязательном порядке прилагают к протоколу ОСС. 

Голосование проводят письменно с заполнением соответствующих бланков или обычным поднятием рук с обязательной фиксацией решений сразу после голосования. Детальный регламент проведения ОСС и процедуры голосования утверждают сами собственники. 

Заочная форма ОСС

Заочное голосование по вопросам, включенным в повестку ОСС, проводят посредством заполнения бумажных бланков или онлайн, с применением электронной системы. Длительность заочного голосования может составлять от 7 дней до 2 месяцев. Причиной проведения заочного голосование может быть отсутствие кворума на очном ОСС (ст. 47 ЖК РФ). 

Бумажные бюллетени выдает администратор ОСС. Заполненные бланки собственники сдают ему же. Отсканированные копии ответственное лицо должно внести в систему ГИС ЖКХ не позднее 24 часов после завершения голосования. 

Очно-заочная форма ОСС 

Очно-заочная форма — это гибридный вариант проведения общего собрания собственников. Право на ее применение также закреплено в ст. 47 ЖК РФ. В качестве платформы используют систему ГИС ЖКХ. Решение о выборе такого способа голосования принимает общее собрание собственников. 

При заочной и очно-заочной форме ОСС крайне важно правильное заполнение бланков голосования. Так, например, напротив каждого вопроса обязательны пункты «За», «Против», «Воздержался». Ответ может быть проставлен только в одном из них. Отсутствующий ответ или «галочки» напротив нескольких вариантов в одном вопросе ведут к признанию бланка недействительным. Такие голоса не будут учтены при подсчете. 

Подготовка общего собрания собственников

Общее собрание собственников — ответственное мероприятие, добросовестная подготовка к нему крайне важна. От решения ОСС по многим вопросам зависит комфорт и безопасность жильцов на годы вперед. 

Основные этапы подготовки общего собрания собственников: 

  • Анонс общего собрания собственников 
  • Формирование повестки общего собрания;
  • Подготовка информационных материалов для собственников;
  • Формирование реестра собственников помещений МКД;
  • Разработка бланков сообщения об ОСС, голосования, протокола и др.;
  • Выбор формы проведения общего собрания;
  • Рассылка собственникам сообщений о дате, времени и повестке общего собрания, размещение объявлений на досках, в домовых чатах и группах; 
  • Проведение ОСС в назначенный срок. 

Собственников уведомляют не позднее, чем за 10 дней до даты проведения ОСС. Кроме того, предупредить нужно и городские власти, если в доме есть муниципальная собственность. Если сообщения рассылают заказными письмами, то почтовые квитанции в дальнейшем прилагают к протоколу ОСС. Если собрание планируется в заочной или очно-заочной форме, то в сообщении необходимо указать дату окончания голосования, а также способ и адрес передачи заполненных бланков. 

Подготовка к голосованию за проведение ремонта

Одним из ключевых вопросов, обсуждаемых на общем собрании собственников, является текущий и капитальный ремонт МКД. Для того, чтобы составить перечень работ, оценить их стоимость, а затем включить в повестку ОСС, необходимо регулярно осматривать дом и фиксировать все выявленные дефекты. 

Если очевидно, что ремонт необходим, целесообразно пригласить представителей подрядчиков, чтобы они оценили предполагаемый объем ремонтных работ и составили собственную смету. Лучше сделать это заранее, так как для обследования МКД потребуется время, особенно если речь идет о масштабном ремонте. 

К моменту голосования у инициативной группы может быть несколько вариантов смет, готовых к обсуждению. Чем детализированней и обоснованней дефектная ведомость и смета, тем проще собственникам оценить масштабы ремонта и проанализировать обозначенную стоимость. 

Текущий и капитальный ремонт МКД
в Москве и области

Тел.: +7 495 411-27-56