Товарищество собственников жилья: структура и правовой статус

Все больше собственников недвижимости стремятся принимать участие в управлении общим имуществом МКД и контролировать расходы на его содержание и ремонт. Наиболее открытой в этом отношении является форма управления в виде товарищества собственников жилья. Рассмотрим подробнее ее правовой статус, структуру и особенности

Текущий и капитальный ремонт МКД
в Москве и области

Тел.: +7 (495) 411-27-56

Правовой статус товарищества собственников жилья

Согласно ст.50 ГК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом, некоммерческой организацией, создаваемым в организационно-правовой форме ТСЖ.

Товарищество собственников жилья создается собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, его содержанием и эксплуатацией, а также для решения вопросов, связанных с его ремонтом. Количество членов ТСЖ, решивших создать товарищество, должно быть больше пятьдесят процентов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Членами ТСЖ могут стать собственники после регистрации права собственности и подачи заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Как юридическое лицо ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и прочие счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ выполняет свои функции на основании устава, в котором определяется его структура, обязанности и функции.

В ТСЖ могут входить несколько многоквартирных домов, если они расположены на соседних земельных участках, в границах которых имеются инженерные коммуникации, предназначенные для совместного использования.

Регистрация товарищества собственников жилья осуществляется федеральным либо территориальным исполнительным органом власти в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 N 129-ФЗ. При регистрации предоставляется протокол собрания, на котором принято решение о создании ТСЖ, устав товарищества, сведения о проголосовавших собственниках.

ТСЖ имеет право:

заключать договора на обслуживание и ремонт МКД, в том числе содержание общего имущества;
определять смету доходов и расходов на год;
устанавливать размеры платежей и взносов для собственников;
проводить финансовые операции, необходимые для управления и обслуживания МКД;
продавать или сдавать в аренду общее имущество МКД;
обращаться в суд для возмещения обязательных платежей и взносов от неплательщиков и т.д.

Структура товарищества собственников недвижимости

Согласно ст 144. ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление.

Общее собрание собственников — по аналогии с распределением власти в государстве — законодательный орган. На основании решений общего собрания собственников принимается большинство решений по управлению многоквартирным домом и общим имуществом.

Итоговое ежегодное собрание проводится 1 раз год в течение второго квартала года, следующего за отчетным. Кроме этого возможно проведение внеочередных собраний по инициативе любого собственника. Для этого необходимо собрать в поддержку более 10% голосов собственников.

Решения принятые по результатам голосования на ОСС обязательны для исполнения всеми собственниками.

Правление ТСЖ — исполнительный орган. Он выполняет решения общего собрания, организуя необходимые мероприятия по обслуживанию, эксплуатации и ремонту МКД.

Войти в состав правления может любой собственник недвижимости, если за него проголосуют на ОСС. Членом правления можно быть не более 2 лет. Председатель избирается из состава правления членами правления или собственниками на общем собрании.

Председатель имеет право созывать членов правления для заседаний. В них должны принимать участие не менее 50% правления, тогда их решения будут правомочны. Решения при этом должны быть оформлены в виде протоколов заседания.

Ревизионная комиссия — контролирующий орган ТСЖ. Она контролирует и проверяет деятельность ТСЖ, его правления и должностных лиц.

Члены комиссии избираются из числа собственников на срок не более 2 лет. В нее не могут входить члены правления. Председатель комиссии избирается из ее состава.

Ревизии и отчет о своей деятельности комиссия проводит не реже одного раза в год. На общем собрании собственников комиссия предоставляет отчет:

о смете доходов и расходов ТСЖ;
о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ;
о размерах обязательных платежей и взносов.

Работа ревизионной комиссии обеспечивает открытость деятельности товарищества и уверенность собственников в рациональном расходование средств на содержание МКД.

Плюсы и минусы управления МКД в формате ТСЖ

Согласно Жилищному Кодексу РФ существует три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление
товарищество собственников недвижимости
управляющая компания

Выбор формы управления осуществляют собственники на общем собрании. Рассмотрим плюсы и минусы управления в формате ТСЖ.

Плюсы ТСЖ:

Собственники напрямую участвуют в принятии решений и самостоятельно определяют приоритетные направления;
Гибкость и оперативность при выборе или замене подрядчика;
Возможность экономить средства за счет самостоятельного управления и выбора более выгодных подрядчиков;
Большая прозрачность в расходовании средств за счет регулярных отчетов;
Возможность получения дохода от сдачи в аренду общего имущества, размещения рекламы;
Возможность установления более низких тарифов за ЖКУ;
Прямое общение между собственниками и правлением.

Минусы ТСЖ

Большая зависимость от активности жильцов;
Затягивание решений по спорным вопросам;
Недостаточные профессиональные навыки у правления ТСЖ и председателя;
Необходимость привлечения дополнительных специалистов;
Большая административная нагрузка — заполнение документов, протоколов, финансовых отчетов, отправка отчетов в госорганы и т.д.
Юридические риски — при нарушении законодательства, спорах с подрядчиками или собственниками.

Товарищество собственников жилья — привлекательная форма управления МКД, но она требует большой вовлеченности и активности значительной части собственников. А также профессионального председателя и правления, заинтересованных в благоустройстве дома.