Текущий ремонт фасада

Текущий ремонт фасада жилых и нежилых зданий нацелен на поддержание их функциональности, безопасности и внешней эстетичности. Работы обычно проводят в теплое время, но готовиться начинают заранее. Рассказываем о том, что такое текущий ремонт фасада и как его организовать

Ремонт фасадов МКД
в Москве и области

+7 (495) 411-27-56

Текущий ремонт фасада МКД: понятие и статус

Текущий ремонт фасада — это комплекс профилактических и восстановительных работ, нацеленных на продление срока эксплуатации фасада многоквартирного дома или нежилого здания, поддержание их надлежащего технического состояния и обеспечение безопасности их использования (ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ).

Текущий ремонт предполагает проведение локальных работ по устранению конструктивных и косметических повреждений фасада. В ходе такого ремонта также подлежат замене отдельные элементы фасада, утратившие свою функциональность и эстетичность.

Ремонт фасада считается текущим, если повреждено менее 30% поверхности. Если площадь превышает эту цифру или повреждения угрожают безопасности здания, ремонт приобретает статус капитального.

Аварийный ремонт фасада предполагает проведение срочных работ без учета срока эксплуатации здания. Площадь повреждений и объем работ в этом случае не имеет первостепенного значения. Главный критерий — вынужденная необходимость срочного ремонта, возникшая вследствие форс-мажорных обстоятельств.

Текущий ремонт фасада типовых многоквартирных домов не предполагает обязательной разработки проектной документации. Повреждения устраняют, ориентируясь на типовую документацию и фактическое состояние конкретного здания.

Сроки проведения текущего ремонта фасада

Регламентный срок текущего ремонта фасада МКД — 5 лет. Однако решение о необходимости текущего ремонта фасада принимают, ориентируясь на его фактическое состояние. Если собственники, основываясь на выводах специалистов, решат, что ремонт необходим, его проводят раньше обозначенного срока.

Для того, чтобы иметь объективную информацию о наличии повреждений или признаков износа, каждую весну и осень проводят осмотры. В ходе сезонного осмотра специалисты проверяют внешний вид фасада, наличие высолов, повреждений штукатурки или иной облицовки в виде трещин, выбоин и других дефектов.

Все повреждения фиксируют в дефектной ведомости, она в дальнейшем станет основанием для принятия решения о текущем ремонте фасада. Важный критерий для принятия такого решения закреплен в Положении о ремонте и реконструкции жилых зданий, утвержденном приказом Госкомархитектуры №312 от 23.11.1988. Согласно этому документу, текущий ремонт необходимо проводить с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания в периоды между капитальными ремонтами фасада.

Принятие решения и организация текущего ремонта фасада

Фасад многоквартирного дома является общей собственностью владельцев квартир и нежилых помещений в этом здании. Таким образом, именно собственники ответственны за принятие решения о необходимости текущего ремонта.

Решения о проведении текущего и капитального ремонта МКД принимают в ходе ежегодного или внеочередного общего собрания. Также в ходе ОСС определяют размер финансирования ремонтных работ и назначают ответственных за их организацию (ст. 44, ст. 46 Жилищного кодекса РФ, п. 16 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»).

Реализацию решения собственников могут осуществлять:

ТСЖ, ЖК, ЖСК или иные объединения собственников МКД;
лица или организации, оказывающие услуги по ремонту общего имущества МКД на основании договора подряда;
управляющие организации, действующие на основании договора управления МКД.

ТСЖ, обслуживающие организации или лица, выбранные ответственными за ремонт из числа собственников, могут выполнять работы по текущему ремонту фасада самостоятельно или заключить договор с подрядчиком. Это право закреплено в ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

В договоре должен быть полный перечень работ по текущему ремонту фасада и обозначен порядок внесения изменений в этот перечень. Нередко в ходе работ выявляются новые дефекты, требующие устранения. Кроме того, в договоре прописывают стоимость работ и порядок оплаты.

На организацию или собственников, ответственных за проведение ремонта, возложены также обязанности по контролю действий подрядчика, а также приемке скрытых работ и итоговой приемке объекта.

Финансирование текущего ремонта фасада

Фасад многоквартирного дома является общей собственностью, поэтому его содержание и ремонт находятся в зоне ответственности собственников квартир и нежилых помещений МКД.

Расходы на текущий ремонт фасадов включены в состав платы за содержание и ремонт жилого дома (ст. 154 ЖК РФ). Размер платы, согласно ст. 39 ЖК РФ и Правил №491, соразмерен площади помещений, принадлежащих собственнику.

Собственники, не являющиеся членами ТСЖ или иного объединения собственников, вносят плату в размере, оговоренном в договорах, заключенных с обозначенными организациями (ст. 155 ЖК РФ).

Размер расходов на текущий ремонт собственники обсуждают и определяют в ходе общего собрания. Основанием для этого служат данных дефектных ведомостей и смет, предоставленных подрядчиками.

Состав работ по текущему ремонту фасада

Перечень работ, которые нужно выполнять в ходе текущего ремонта фасадов, закреплен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Текущий ремонт фасада включает:

выявление и устранение повреждений отделки фасада, его отдельных элементов, нарушений красочного и отделочного покрытия, герметичности водостоков;
контроль состояния и восстановление работоспособности подсведки информационных знаков и входов в подъезды;
выявление повреждений и восстановление несущих конструкций, гидроизоляции, металлических элементов фасада (козырьков, ограждений балконов и т.д.);
контроль состояния, ремонт и замена элементов крылец и навесов над входами в здание, подвалы, над балконами;
оценка состояния, настройка и ремонт входных дверей.

Если перенести юридические определения в практическое поле, то текущий ремонт фасада может включать широкий перечень работ. Перечислим некоторые:

очистка стен от поврежденной штукатурки, шпаклевки, краски и других декоративных покрытий;
заделка трещин и других дефектов штукатурного слоя;
грунтовка стен и других поверхностей и элементов фасада;
локальное или полное окрашивание поврежденных элементов и зон;
ремонт водосточной системы;
герметизация межпанельных швов;
ремонт облицовки фундамента и цоколя;
ремонт и замена декоративных элементов (лепнины, плитки, украшений);
замена разбитых стекол, плафонов, поврежденных ручек и т.д.

Порядок выполнения текущего ремонта фасада

Текущий ремонт фасада МКД наиболее эффективен в формате комплекса заранее обозначенных работ, выполняемых последовательно. Порядок работ по текущему ремонту фасадавыглядит следующим образом:

Осмотр и выявление дефектов фасада с составлением дефектной ведомости;
Подготовка смет, определение сроков выполнения ремонта;
Принятие решения собственниками, выделение финансирования;
Выбор подрядчика, определение сроков ремонта, информирование собственников;
Подготовительные фасадные работы;
Ремонтные фасадные работы;
Окрашивание фасада;
Ремонт и замена металлических, деревянных и иных элементов фасада;
Приемка работ и подписание закрывающих документов.

После того, как они завершены, фасад многоквартирного дома нужно регулярно осматривать и обслуживать. В рамках обслуживания устраняют мелкие повреждения фасада, поддерживая его в рабочем состоянии до следующего текущего или капитального ремонта.