Капитальный ремонт фасада

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома проводят нечасто. При этом требования к его организации и результатам очень высоки. Рассказываем о том, как провести капремонт фасада и какие работы в него включены

Ремонт фасадов МКД
в Москве и области

+7 (495) 411-27-56

Что такое капитальный ремонт фасада МКД

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома предполагает масштабные строительные работы, вплоть до замены конструктивных элементов. Это сложный комплекс мероприятий, нацеленный на восстановление фасада здания, приведение его к эстетически и функционально полноценному состоянию.

Капитальный ремонт фасада проводят, когда больше 30% стен подлежит ремонту. Межремонтный срок устанавливается для каждого здания отдельно. Рекомендуемый период для капремонта фасада МКД — 10 лет.

В настоящее время в Москве реализуется городской проект модернизации жилья, один из самых масштабных в мире. Программа рассчитана на период с 2015 по 2044 год и предполагает ремонт и реконструкцию больше 28 тысяч многоквартирных домов общей площадью около 375 млн кв.м.

Капитальный ремонт многоквартирного дома, согласно ст. 166 ЖК РФ, включает следующие группы работ:

ремонт фундамента;
фасада;
подвалов;
крыши;
внутридомовых инженерных систем (водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения, газо- и электроснабжения);
лифтового оборудования и шахт.

Полная номенклатура по каждой из обозначенных групп уточняется в приложении к приказу Минстроя России от 29 декабря 2022 № 1159. Мы же рассмотрим перечень работ, входящий в капитальный ремонт фасада МКД.

Какие работы включает капитальный ремонт фасада

Цель капитального ремонта — восстановить или заменить те элементы фасада, которые достигли предельного износа. Необходимо выполнить весь комплекс работ, чтобы, как определяет Фонд ЖКХ, повысить комфорт и безопасность проживания граждан.

Перечень элементов, подлежащих капитальному ремонту, для каждого дома составляют отдельно. Его состав зависит от возраста здания, конструктивных особенностей, использованных материалов и технологий и, разумеется, от состояния.

Минстрой России дает исчерпывающий перечень работ по капремонту фасада МКД. Он предполагает восстановление, усиление и реконструкцию следующих элементов:

панельных, кирпичных и иных наружных стен;
кирпичной кладки и облицовочной плитки;
межпанельных деформационных швов;
архитектурных фасадных элементов;
цоколя;
открытых балконов и лоджий;
козырьков;
входных групп;
домовых знаков;
продухов чердачного пространства по периметру;
продухов подвальных помещений;
приямков, подвальных спусков, окон и дверей;
отмостки и водоотводящих лотков;
наружных водосточных систем и пожарных лестниц.

Кроме того, Приказ №1159 относит к капитальному ремонту фасадов следующие работы:

замену окон, отливов и оконных перемычек;
замену уличных дверей в подъезды и технические помещения;
инъектирование трещин;
помывку и окраску кирпичных фасадов и облицованных керамической плиткой;
обработку фасадов гидрофобизирующими составами;
утепление фасадов.
окраску рам и откосов.

Если средства на капитальный ремонт накапливаются на спецсчете МКД, то окончательный состав работ фиксируется в проектно-сметной документации, которую разрабатывает подрядчик и утверждают собственники. Если капремонт фасада финансируется региональным оператором, то состав работ утверждает субъект РФ в отношении каждого дома.

Когда и кто выполняет капитальный ремонт фасада

Капитальный ремонт фасада — плановое мероприятие, необходимость которого определяется возрастом и состоянием здания, а также сроком последнего капитального ремонта. Если состояние фасада МКД угрожает безопасности жильцов, но межремонтный период еще не истек, то собственники вправе потребовать проведение капитального ремонта от обслуживающей организации.

Сведения о состоянии и износе зданий собираются и хранятся в ГИС ЖКХ. На их основе формируются региональные программы капитального ремонта и определяется срок ближайшего капремонта.

Капитальный ремонт фасада всегда выполняет подрядчик с необходимыми допусками, СРО, разрешениями, квалификацией, опытом и техническими возможностями для объектов такого масштаба. Подрядчик может привлекать субподрядчиков, но в любом случае, за качество и соблюдение сроков отвечает он сам.

Лицом, ответственным за выбор подрядчика и подписание договора на капитальный ремонт фасада, может стать региональный оператор, ТСЖ или управляющая организация, в зависимости от того, где накапливались средства на капитальный ремонт фасада.

Финансирование капитального ремонта фасада

Капитальный ремонт фасада оплачивается из фонда капремонта МКД. Он же, в свою очередь, формируется из следующих источников:

взносы собственников на капремонт;
государственная или муниципальная поддержка;
банковские проценты на денежные средства, размещенные на спецсчете или счете регионального оператора;
иные законные источники (аренда общего имущества, размещение рекламы и т.д.).

Интересы собственников может представлять региональный оператор, ТСЖ, ЖСК, УО. Они распоряжаются средствами, накопленными на капитальный ремонт и проводят расчеты с подрядчиком, выполняющим работы по капитальному ремонту фасада.

Если средства накапливались на счете регионального оператора, то подрядчика выбирает он, с помощью открытого конкурса. Региональный оператор в этом случае берет на себя координацию и контроль качества работ, отвечает за соблюдение сроков и своевременную оплату.

Если же средства накапливались на специальном счете ТСЖ, ЖСК или иной обслуживающей организации, то собственники должны выбрать подрядчика самостоятельно. Ответственность за определение критериев отбора и порядка конкурсной процедуры также лежит на общем собрании собственников. Для этого на повестку ОСС выносят следующие вопросы:

выбор подрядчика непосредственно во время ОСС;
назначение лица, ответственного за выбор подрядчика и заключение договора.

Лицо, представляющее интересы собственников, отвечает за контроль качества и приемку работ, выполненных подрядчиком, их юридическое и финансовое сопровождение.

Порядок проведения капитального ремонта фасада МКД

Размещение информации о капитальном ремонте фасада. На сайте Фонда капитального ремонта Москвы размещается предложение о проведении капремонта.
Информирование собственников. На досках объявлений, а также на ресурсах обслуживающей организации размещается объявление о предстоящем капитальном ремонте фасада.
Общее собрание собственников. Согласование перечня работ, назначение представителя собственников, формирование критериев выбора подрядчика.
Конкурсные процедуры. Отбор подрядной организации в соответствии с ранее обозначенными критериями и задачами.
Открытие строительного объекта. Старт проектирования и подготовки капитально ремонта фасада, информирование собственников и жильцов о сроках и возможных ограничениях и мерах безопасности.
Проектирование и составление смет. Разработка проектно-сметной документации, ее согласование и утверждение заказчиком.
Подготовка к ремонту фасада. Размещение информационных стендов, установка ограждений, подвоз стройматериалов, поквартирный обход для осмотра и доступа на балконы и лоджии.
Ремонтные работы. Проведение капитального ремонта фасада согласно проекту и плану производства работ. Контроль со стороны заказчика и инспекторов.
Сдача и приемка выполненных работ с подписанием акта. К комплекту рабочей документации присоединяют сертификаты, техпаспорта на материалы и оборудование, акты скрытых и промежуточных работ

После завершения капитального ремонта фасада МКД и приемки объекта начинается гарантийный срок. Он составляет пять лет. Все выявленные за это время дефекты, возникшие вследствие недоработок во время капремонта, подрядчик устраняет за свой счет.