Общее имущество МКД

Общее имущество МКД имеет особый юридический статус, так как принадлежит одновременно всем собственникам и никому лично. Рассказываем о том, что такое общее имущество МКД, кто им распоряжается и какие меры нужно предпринимать для поддержания его в исправном и безопасном состоянии

Текущий и капитальный ремонт МКД
в Москве и области

Тел.: +7 (495) 411-27-56

Что такое общее имущество МКД

Общее имущество МКД — это инженерные системы и помещения многоквартирного дома, принадлежащие собственникам квартир и нежилых помещений на праве общей долевой собственности.

Помещения, находящиеся в общей собственности, не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в этом доме (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, Постановление правительства РФ №491).

Общее имущество МКД не подлежит отдельной регистрации, права на него возникают в момент приобретения основного права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме.

Существует ряд признаков общей долевой собственности:

невозможность выделения долей в натуре;
невозможность отчуждения доли в общей собственности отдельно от прав на жилое или нежилое помещение в МКД;
доля в общей собственности не может существовать самостоятельно.

Собственники обязаны соблюдать права и интересы других собственников, в частности соблюдать правила содержания общего имущества. Долевое участие во владении общим имуществом не только дает собственнику определенные права, но но и возлагает на него обязанности по содержанию и соблюдению законных норм.

Что входит в состав общего имущества МКД

Состав общего имущества МКД определяют собственники квартир и помещений в многоквартирном доме и утверждают на общем собрании. В ряде случаев собстав общего имущества МКД определяют государственные и муниципальные органы.

При определении состава общего имущества руководствуются данными, содержащимися в техпаспорте дома, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также сведениях из государственного земельного кадастра. Приоритет имеют сведения из реестра.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ в состав общего имущества МКД входят:

земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами благоустройства — палисадниками, парковками, детскими и спортивными площадками и т.д.;
крыши, стены, перекрытия, подвалы, технические этажи МКД;
общие помещения, используемые для обслуживания МКД — подъезды, коридоры, холлы, лестницы, лифты, котельные, элекваторные узлы и т.д;
инженерные системы — ХВС, ГВС, системы водоотведения, отопления, электро- и газоснабжения, лифты, а также системы автоматизированного учета;
прочие элементы МКД, необходимые для функционирования здания.

Кто распоряжается и управляет общим имуществом МКД

Собственники общего имущества МКД могут распоряжаться им только совместно. Никто не может отгородить себе часть лестничной площадки под кладовку или, например, заблокировать дверь на общий балкон. Решения принимают только голосованием на общем собрании собственников. Изменение размера общего имущества МКД возможно только с согласия всех собственников.

Собственники жилых и нежилых помещений равны в своих правах и обязанностях. Согласно ст. 39 ЖК РФ, они совместно оплачивают расходы на содержание общего имущества МКД. Размер платы при этом должен быть таким, чтобы обеспечить содержание дома в рамках требований ст. 156 ЖК РФ.

Размер доли собственников в общем имуществе пропорционален размеру помещения, которое им принадлежит. Доля собственника, владеющего помещением площадью 20 кв. метров будет отличаться от доли собственника, владеющего помещением площадью 100 кв. метрами.

Общее имущество МКД предполагает необходимость управления. Для этого собственники создают ТСЖ, ЖСК или заключают договор со специализированной управляющей (обслуживающей) организацией. Собственники делегируют таким организациям обязанности по обслуживанию общего имущества МКД.

Содержание и ремонт общего имущества МКД

Законодательство и стандарты, принятые в России, предъявляют к общему имуществу ряд требований. В их числе требования к техническому состоянию здания и инженерных систем, требования к санитарно-эпидемиологическому благополучию жильцов, требования к безопасности, надежности конструкций и систем и т.д.

Содержание и ремонт общего имущества МКД необходимы для того, чтобы права и законные интересы собственников соблюдались в полном объеме. Чтобы они имели полноценный и свободный доступ к жилым и нежилым помещениям, находящимся в их собственности. Кроме того, они должны иметь возможность пользоваться помещениями и благами, предназначенными для всех жильцов.

Земельный участок и расположенные на нем объекты благоустройства также являются общей собственностью, что распространяет на них обязанности по содержанию и ремонту. По этой причине, собственники отвечают за состояние тротуаров, парковок, площадок, расположенных на участке, являющемся общей собственностью МКД.

Кроме всего перечисленного, собственники имеют законное право на доступ к коммунальным услугам — горячей и холодной воде, электричеству, отоплению, водоотведению и т.д. А учитывая то, что фасады, кровли и другие конструкции МКД также принадлежат собственникам, то их внешний вид и функциональность тоже должны поддерживаться в должном состоянии.

Общее имущество МКД, согласно сказанному выше, подлежит постоянному обслуживанию и регулярным текущим и капитальным ремонтам. Кратко перечислим основные меры по содержанию общего имущества МКД:

регулярные и внеочередные осмотры общего имущества МКД;
обеспечение готовности и исправности инженерных систем;
поддержание помещений общего пользования в состоянии, соответствующем требованиям законодательством и нормами РФ;
регулярная уборка помещений общего пользования;
сбор и вывоз бытовых отходов;
содержание участка и объектов благоустройства, расположенных на нем;
текущий и капитальный ремонт общего имущества МКД;
подготовка МКД к отопительному сезону;
реализация мер по повышению энергетической эффективности и энергосбережения МКД;
установка и поддержание работы общедомовых приборов учета и т.д.

Работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД проводят силами специалистов обслуживающей организации, либо с привлечением специализированных подрядных организаций. Финансирование ремонтных и других работ осуществляют из средств собранных на содержание общего имущества, либо из средств, накопленных на капитальный ремонт МКД.