Общее собрание собственников МКД

Общее собрание собственников МКД — это орган управления многоквартирным домом. Именно оно принимает решение о том, как распоряжаться общим имуществом, проводить текущий и капитальный ремонт и кому доверить управление

Ремонт фасадов и межпанельных швов
в Москве и области

Тел.: +7 (495) 411—27-56

Общее собрание собственников МКД: суть и задачи

Собственники квартир и нежилой недвижимости в МКД по российским нормам являются и собственниками общего имущества. Для пользования этим имуществом и его обслуживания необходим орган управления, имеющий право принимать решения и действовать от имени всех собственников.

Общее собрание собственников МКД — легитимный орган управления, задача которого состоит в управлении и обслуживании общего имущества. Совместные решения, принятые на общем собрании, согласно ст. 44 и 45 ЖК РФ, обязательны к исполнению всеми собственниками МКД, даже если они не принимали участия в голосовании.

ТСЖ или иная обслуживающая организация в ходе общего собрания отчитывается перед собственниками за полученные доходы, понесенные расходы, выполненные работы за прошедший год. Это необходимо, так как в управлении обслуживающей организации находятся значительные материальные средства — недвижимость и доходы, полученные от ее эксплуатации (аренда, размещение рекламы и т.д.), взносы, платежи, дотации. Также контроль за деятельностью обслуживающих организаций осуществляют государственные органы.

Во время общего собрания собственников принимаются решения на предстоящий ремонтный сезон и весь год. В первую очередь это решения о мерах по поддержанию многоквартирного дома в надлежащем состоянии.

Повестка общего собрания собственников может включать:

Выбор председателя, секретаря и счетной комиссии ОСС;
Отчет обслуживающей организации о своей деятельности в рамках договора об управлении МКД;
Объявление и обсуждение результатов проверки ревизионной комиссией отчетности ТСЖ;
Обсуждение предложений по проведению ремонтных работ и других мер, необходимых для поддержания дома в надлежащем состоянии.

Не допускается объединение разных вопросов — голосование по каждому должно проводиться отдельно. Кроме того, вопросы должны быть прозрачными и понятными, с возможностью ответить только «За», «Против» или «Воздержался». По этой причине нежелательно выносить на голосование слишком много вопросов — обсуждение и голосование может затянуться, а решения могут оказаться необдуманными.

Кто инициирует общее собрание собственников МКД

Плановое общее собрание собственников проводится ежегодно, но может возникнуть необходимость в проведении внеочередного собрания. В зависимости от плановости и цели мероприятия, инициаторами могут быть разные лица.

Инициатором общего собрания собственников могут быть:

Первичное или внеочередное собрание может инициировать собственник или группа собственников МКД;
Плановое ежегодное собрание инициируют лица, назначенные ответственными за это на первичном общем собрании собственников;
Если предполагается рассмотрение вопроса включения МКД в границы территории, подлежащей комплексному развитию, собрание может инициировать орган местного самоуправления;
Управляющая организация.

Сроки и порядок проведения общего собрания собственников

Общее собрание собственников проводят ежегодно во втором квартале — с апреля по июнь включительно. Этот период един для всех и закреплен в ст. 45 Жилищного кодекса РФ. Для переноса собрания должны быть веские основания. Также возможно проведение внеплановых собраний.

Порядок проведения общего собрания собственников

Подготовка собрания

инициативная группа формирует повестку и перечень вопросов, выносимых на обсуждение;
готовит проекты решений и необходимая документация;
определяет место, дату и время проведения собрания;
готовит и рассылает оповещение для собственников не позднее, чем за 10 дней до собрания;

Регистрация участников ОСС — все участники указывают ФИО, адрес, реквизиты свидетельства и долю в общей собственности;
Выбор председателя, секретаря и счетной комиссии ОСС;
Обсуждение повестки и голосование по каждому вопросу отдельно;
Подсчет количества голосов;
Вынесение решения;
Подведение итогов и внесение их в протокол ОСС;
Информирование всех собственниково результатах ОСС не позднее 10 дней с момента проведения собрания;
Направление подлинников решений и протокола в ТСЖ, обслуживающую организацию и Госжилинспекцию.

Порядок принятия решений ОСС

Условием для принятия решений общим собранием собственников является большинство голосов. Принятые решения должны исполнять все собственники МКД, включая тех, кто воздержался или голосовал против.

Больше 50% голосов нужно для:

выбора способа формирования фонда капитального ремонта;
передачи совету МКД полномочий на принятие решений о текущем ремонте.

Больше ⅔ голосов нужно для:

решений о реконструкции МКД;
решений о капитальном ремонте МКД;
перепланировки помещений, являющихся общим имуществом и строительства хозпостроек;
введения повышенного взноса на капремонт;
использования средств фонда капремонта;
передачи полномочий председателю совета МКД, назначения лиц, уполномоченных на заключение договоров;
решений об использовании земельного участка, на котором стоит МКД;
получения кредитов или займов на капитальный ремонт.

Решения общего собрания собственников могут быть оспорены и отменены в судебном порядке, если нарушают ЖК РФ или нарушены права и законные интересы собственников, не присутствовавших на ОСС или голосовавших против.

Ремонт ХВС, ГВС и водоотведения
в Москве и области

Тел.: +7 (495) 411—27-56

Возможные ошибки при проведении общего собрания собственников

Нарушение порядка уведомления собственников о проведении ОСС;
Нарушения при подсчете голосов;
Неправильно оформленные решения ОСС;
Нарушения при оформлении доверенностей на голосование;
Неправильные формы проведения собрания и голосования;
Недействительные сведения реестра собственников;
Нарушения при подаче документов в ГЖИ;
Внесение изменений в повестку ОСС;
Нарушение кворума ОСС.

Общее собрание собственников МКД в 2022-2023 гг. Изменения в порядке проведения

Ограничение доступа к ЕГРН — с 1 марта 2023 года персональные данные собственника могут быть предоставлены третьим лицам только с его согласия. Исключение — нотариусы, кадастровые инженеры, наследники, супруги, банки.

Изменение порядка предоставления данных в ГЖИ — оригиналы документов, принятых на ОСС, нужно отправить в течение 10 дней с после собрания. В течение 5 дней после отправки оригиналов нужно разместить копии решений и протоколов в открытом доступе в ГИС ЖКХ.

Уведомление о проведении ОСС в Роскомнадзор — уведомление об обработке персональных данных по форме, утвержденной в приложении №1 Приказа Роскомнадзора №94 от 30.05.2017 необходимо направить в территориальное управление РКН по месту проведения общего собрания собственников.

Количество голосов для смены УО и способа управления — для выбора обслуживающей организации и способа управления МКД теперь необходимо более 50% голосов от общего числа всех собственников МКД.

Требования к протоколу ОСС — в бюллетенях и решениях собственников при любой форме проведения ОСС должна быть дата заполнения и информация о составителе. Все страницы протокола ОСС и приложений должны быть пронумерованы, прошиты и подписаны председателем на последней странице. В реестре собственников теперь указывается доля в праве собственности, а не количество голосов. Должны быть приложены подтверждения того, что собственники получили уведомления и имеют доступ к ОСС в очной или заочной форме.

Кроме перечисленных изменений, уже вступили в силу или вступят в этом году ряд уже принятых или еще обсуждаемых поправок. Рекомендуем следить за публикациями в государственных СМИ.

ООО «Практик», в свою очередь, продолжает добросовестно выполнять свою работу по обслуживанию и ремонту многоквартирных домов. Звоните, задавайте вопросы, приглашайте на объекты — мы готовы к сотрудничеству.