Отмостка многоквартирного дома

Отмостка многоквартирного дома выполняет ряд важных функций. В числе главных — защита цоколя, фундамента и технических помещений от губительного воздействия воды. Это неотъемлемый элемент здания, но до сих пор возникают споры о принадлежности, обслуживании и ремонте отмостки

Ремонт отмостки МКД
в Москве и области

+7 (495) 411-27-56

Что такое отмостка многоквартирного дома

Отмосткой МКД называют защитную полосу из искусственного покрытия (бетона, асфальта, брусчатки и т.д.). Она вплотную примыкает к зданию и опоясывает его по всему периметру. Отмостку рассматривают как часть фундамента, фасада, либо как обязательный самостоятельный конструктивный элемент.

Согласно СП 22.13330.2011 «Свод правил. Основания зданий и сооружений» отмостка должна быть у каждого здания, независимо, жилое оно или нет. В частности, отмостка является обязательным элементом многоквартирного дома.

Основная функция отмостки многоквартирного дома — гидроизоляционная. Ее поверхность имеет небольшой уклон в сторону, благодаря чему дождевые и талые воды отводятся от цоколя и фундамента. Этим продлевается срок их эксплуатации и предупреждается преждевременное разрушение.

Кроме водоотведения — основной функции — отмостка многоквартирного выполняет ряд других. Также она утепляет фундамент, снижая воздействие морозного пучения, особенно в исполнении со слоем утеплителя. Во-вторых, предупреждает вымывание грунта, защищает фундамент и цоколь от механических воздействий. Ну и, наконец, играет эстетическую роль.

Кому принадлежит отмостка многоквартирного дома

Отмостка, как и любой другой конструктивный элемент многоквартирного дома, имеет определенный правовой статус. Для полноценного обслуживания и ремонта отмостки важно понимать, кому она принадлежит, какие требования к ней предъявляются законами, кто отвечает за ее содержание в рабочем состоянии.

Отмостка многоквартирного дома является его неотъемлемой частью и, соответственно, принадлежит собственникам МКД на правах общей долевой собственности. Статья 39 ЖК РФ сообщает нам, что собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества.

Согласно Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», собственники отвечают за содержание отмостки и принятие решений по ее ремонту.

Кто отвечает за ремонт отмостки многоквартирного дома

Отмостка многоквартирного дома, в силу своего функционального назначения, подвержена значительным нагрузкам. Дождевые и талые воды, морозное пучение, механические воздействия приводят к тому, что этот элемент здания изнашивается быстрее других.

Для того, чтобы отмостка служила и сохраняла свои качества как можно дольше, необходимо ее регулярное обслуживание (чистки, осмотры и т.д.) и текущий ремонт. Если более 20-30% отмостки повреждены и требуют ремонта, собственники должны принимать решение о проведении капитального ремонта.

Собственники МКД в ходе ежегодного или внеочередного общего собрания принимают решение о ремонте общего имущества, в том числе отмостки многоквартирного дома. Решения собственников реализуют сформированные для этого ТСЖ или ЖК, а также организации, управляющие домом по договору с собственниками.

Так или иначе, ответственная организация, согласно ст. 161 ЖК РФ, должна обеспечить надлежащее содержание общего имущества и благоприятные условия для проживания. Ключевые требования и нормы указаны в Постановлении от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Работы по содержанию и ремонту общего имущества, включая отмостку, собственники выполняют не сами. Для этого через ТСЖ, ЖК или иную организацию, представляющую их интересы, нанимают квалифицированных подрядчиков. Они, в свою очередь, должны обеспечить качественный ремонт, соответствующий, техническим нормам и требованиям.

Конкретизированные требования и рекомендации по устройству, содержанию и ремонту отмостки многоквартирного дома содержатся в ряде нормативно-правовых актов, СНиПах и ГОСТах. В них указаны размеры и послойное устройство отмостки, характеристики покрытия, уклон и многое другое, а также характер и масштабы повреждений, требующих проведения ремонтных работ.

Текущий ремонт отмостки МКД

Текущий ремонт предполагает устранение мелких дефектов, возникающих при нормальной эксплуатации жилого дома. Это профилактический ремонт, в ходе которого устраняют трещины, выбоины и иные повреждения отмостки МКД.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003), ремонт отмостки многоквартирного дома выполняют в рамках текущего ремонта. Текущий ремонт отмостки финансируют из средств, собранных на содержание общего имущества.

Работы по текущему ремонту отмостки призваны предупредить преждевременный технический износ отмостки. Но они не решают проблему, если отмостка уже утратила функции. В таких случаях необходим капитальный ремонт, а он требует совершенно иных расходов и усилий.

Капитальный ремонт отмостки МКД

Капитальный ремонт предполагает восстановление первоначальных характеристик отмостки многоквартирного дома. Как правило для этого требуется ее полный демонтаж и переустройство. Снимают защитное бетонное или асфальтовое покрытие, вынимают грунт, готовят основание, утепляют его, а затем монтируют защитное покрытие.

Положения обозначенных Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда относительно отмостки МКД во многом устарели. Тем не менее, до недавнего времени суды относили ремонт отмостки к текущему. Его финансирование предполагалось из средств, собранных на содержание общего имущества.

Читайте статью «Ремонт отмостки многоквартирного дома»

Однако, в конце декабря 2022 года Минстрой РФ опубликовал приказ № 1159/пр с длинным названием «Об утверждении методических рекомендаций по определению нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части I статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации»

Этот приказ устанавливает рекомендуемые услуги и работы, подлежащие включению в состав капитального ремонта общего имущества. Демонтаж, монтаж и восстановление отмостки встречается в приложении к приказу дважды. Первый раз в составе работ по ремонту фундамента МКД, второй раз — в составе работ по ремонту фасада.

Таким образом, с 2023 года капитальный ремонт отмостки многоквартирного дома включен в состав работ, финансирование которых осуществляется из средств фонда капитального ремонта (ст. 166 ЖК РФ). Это своевременное и нужное решение. Во многих МКД отмостки не соответствуют нормам и требуют полноценного и качественного ремонта.