Наружные фасадные работы в МКД

Наружные фасадные работы в МКД — обязательная часть содержания МКД, гарантирующая безопасность и сохранность здания. Разберём понятие и правовой статус фасада, виды фасадных работ, их этапы и особенности для разных типов фасадов, а также правила финансирования и гарантий

Ремонт фасадов МКД и нежилых зданий
в Москве и области

+7 (495) 411-27-56

Фасад многоквартирного дома. Понятие и правовой статус

Фасад многоквартирного дома — это внешняя поверхность наружней стены или лицевая сторона здания. Фасад может быть главный, боковой и дворовый. К элементам фасада относят несъемные элементы: двери, окна, балконы, цоколь, конструктивные и декоративные элементы, элементы и конструкции утепления и облицовки.

Фасад МКД входит в состав общего имущества собственников помещений (ст. 36, 39, 158 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ, Правила содержания общего имущества, установленные Постановлением Правительства №491). Собственники, а также уполномоченные ими лица и организации, обязаны содержать фасад в исправном и безопасном состоянии.

Проводить какие-либо работы на фасаде можно только по решению собственников, принятому на общем собрании, за исключением случаев, установленных законодательством. К работам по содержанию фасада относятся:

регулярные и внеочередные осмотры;
очистка фасадов МКД;
текущий ремонт фасадов;
капитальный ремонт фасадов, их реконструкция и реставрация.

Наружные фасадные работы могут иметь разный состав и проводиться в отличающейся последовательности. Это напрямую зависит от их типа. Об этом ниже.

Типы фасадов МКД и особенности их ремонта

Фасады большинства многоквартирных домов можно разделить на несколько основных типов — кирпичные, панельные, монолитные, вентилируемые, стеклянные, комбинированные. Для того, чтобы запланировать наружные фасадные работы, нужно учитывать тип фасада конкретного МКД.

Кирпичные фасады МКД — это может быть внешняя поверхность наружной кирпичной стены или облицовка кирпичом стены из другого материала. Кирпич может быть керамический, клинкерный, силикатный, декоративный. Кирпичный фасад может быть открытым или оштукатуренным, в том числе с утеплением. Преимущества кирпичных фасадов в их прочности, долговечности, хорошей звукоизоляции. Но они имеют большой вес, толщину, а оштукатуренные фасады требуют регулярного ремонта, а иногда и полного обновления штукатурки.

Панельные фасады МКД — представляют собой готовые железобетонные панели, собранные в единую конструкцию. Панели могут иметь простую бетонную поверхность, либо облицованы плиткой или иной декоративной отделкой. Фасадные работы будут зависеть от типа облицовки. Общей особенностью панельных фасадов являются межпанельные швы, поэтому обязательным элементом фасадных работ будет их герметизация.

Монолитные фасады МКД — это монолитные бетонные стены, залитые на месте строительства. Такие фасады практически всегда имеют финишную отделку. Обычно это штукатурка с утеплением, навесной вентилируемый фасад или облицовка кирпичом, плиткой, камнем. Монолитные фасады прочны, долговечны, позволяют применять множество архитектурно-отделочных решений, но требуют высокой квалификации при проведении наружных фасадных работ, как при первичной облицовке здания, так и при дальнейшем содержании и ремонте.

«Мокрый» фасад МКД — это распространенный способ отделки фасадов, предполагающий его утепление с последующим оштукатуриванием и покраской. Применяется на кирпичных, панельных, монолитных и иных типах фасадов МКД. Позволяет качественно утеплить и изменить внешний вид фасадов МКД, но в дальнейшем требует регулярной покраски и поддержания слоя утеплителя и штукатурки в исправном состоянии.

Вентилируемые фасады МКД — еще один вариант отделки фасадов, когда на внешние стены монтируется каркас системы крепления, а на него навешивается облицовка из плитных материалов (фиброцемент, керамогранит, стекло, натуральный камень и др.). Такие фасады эстетичны, ремонтопригодны, долговечны, позволяют скрыть дефекты кладки и неровности стен, но имеют высокую стоимость и требовательны к квалификации подрядчиков, как при монтаже, так и при дальнейшем обслуживании и ремонте.

Стеклянные (остекленные) фасады МКД — представляют собой светопрозрачные конструкции из металла и стекла. Имеют современный вид, максимальную светопропускаемость, но дороги при производстве и монтаже. Обслуживание заключается в регулярной мойке, обеспечении герметичности. Замена стеклопакетов выполняется по специальному регламенту с привлечением подъемной техники и промышленных альпинистов.

Комбинированные фасады МКД — конструктивно и визуально сложные решения, сочетающие в себе разные типы облицовки. Это может быть кирпич, плитка, штукатурка, стекло. Придают зданию уникальность, но требуют индивидуального подхода при содержании и ремонте. От подрядчиков требуется высокая квалификация и опыт при работе с разными типами фасадов.

Фасады исторических МКД — самый сложный для обслуживания и ремонта тип фасадов, так как ключевое требование — это сохранение исторического облика здания. Как правило, такие объекты имеют ряд сложных декоративных элементов, лепнину, скульптуры, имеющие историческую и культурную ценность. Это повышает требования к квалификации подрядчика до высочайшего уровня. Работы выполняются вручную, с соблюдением строгих требований и согласованием каждого этапа.

Основные этапы наружных фасадных работ

Как мы уже говорили, конкретный состав работ напрямую зависит от типа фасада. Очевидно, что порядок ремонта кирпичного фасада отличается от панельного. Тем не менее, можно выделить несколько ключевых этапов.

Этап 1. Обследование фасада

Фасад осматривают и при необходимости обследуют инструментальными методами. Для этого может использоваться тепловизор, влагомер, дефектоскоп и другие инструменты и оборудование. Хотя обычно наиболее значимые дефекты выявляются при обычном осмотре. Выявленные дефекты фотографируют и заносят в дефектную ведомость, в дальнейшем эта информация потребуется при составлении плана производства работ и составлении сметы.

Этап 2. Подготовка и согласование

На этом этапе основные усилия направлены на документальную подготовку предстоящих наружных фасадных работ. Это подготовка сметы, плана (проекта) производства работ, получение разрешений, согласование ремонта с собственниками и контролирующими органами. Когда все действия и расходы согласованы, получены необходимые разрешения, приступают к подготовке строительной площадки, организации доступа, закупке материалов и оборудования, их доставке на объект.

Этап 3. Подготовительные работы (демонтаж и очистка фасада)

Для подготовки фасада к ремонтным работам его нужно очистить, удалив поврежденные участки, элементы, конструкции. На этом этапе удаляют старую краску, удаляют бухтящую штукатурку, снимают поврежденную плитку, очищают швы и выполняют другие работы. Мусор вывозят. Задача состоит в том, чтобы непосредственно ремонтные работы могли быть выполнены последовательно и в соответствии с регламентом.

Этап 4. Ремонт фасадов МКД

Все подготовительные наружные фасадные работы проводятся для того, чтобы в конечном итоге выполнить ремонт стен, заменить покрытие, отремонтировать или заменить поврежденные конструкции и элементы. На этом этапе заделывают выбоины, трещины, заполняют межпанельные швы, монтируют новую облицовку, штукатурку, окрашивают и т.д. Это основной этап наружных фасадных работ, хотя очистка и подготовка может оказаться объемней по времени и трудоемкости.

Этап 5. Контроль качества, приемка и завершение работ

Контроль качества и приемку при выполнении наружных фасадных работ правильней рассматривать как параллельный поток, а не последовательный этап работ. Ремонт фасада сопровождается рядом скрытых работ, которые принимают по мере их выполнения. В ином случае обеспечить качество не представляется возможным. Кроме того, еще до начала ремонта проверяют качество материалов, сопроводительную документацию, сертификаты.

Тем не менее, основная приемка проводится после завершения всех работ, поэтому мы выделяем его хронологически. Проводит ее специальная комиссия, а результаты фиксируют в акте приема-передачи результата текущего или капитального ремонта фасадов МКД. Это обязательный закрывающий инструмент. Все выявленные недоработки подрядчик обязан устранить, после этого проводится повторная приемка и ремонт считается завершенным. Стороны подписывают гарантийный договор.

Что еще нужно знать про наружные фасадные работы в МКД

В завершение хотелось бы обратить внимание на несколько важных моментов:

во время гарантийного срока подрядчик обязан устранить дефекты, допущенные им в ходе проведения работ и выявленные в процессе эксплуатации. Гарантия не распространяется на повреждения, полученные вследствие нормального износа, неправильной эксплуатации, вмешательства третьих лиц и форс-мажорных обстоятельств.

наружные фасадные работы проводят только в теплое время года. Их приостанавливают если температура опускается ниже пяти градусов, при сильном ветре и осадках;

доступ к месту проведения работ должен быть ограничен. Для этого используют сигнальные ленты, переносные ограждения, выставляют дежурного;

большая часть наружных фасадных работ проводится на высоте, поэтому необходимо строго соблюдать технику безопасности;

капитальный ремонт фасада выполняют только по договору подряда с организацией, состоящей в СРО;

финансирование капитального ремонта фасада осуществляется из фонда капремонта, а работы выполняют в строгом соответствии требованиям закона;

текущий ремонт фасада оплачивают из средств, собранных на содержание общего имущества МКД.