Ремонт подъезда: организация, виды, финансирование

Своевременный ремонт подъезда — важное условие поддержания многоквартирного дома в хорошем состоянии. Мы подготовили обзорный материал о том, что такое ремонт подъезда с точки зрения права, кто за него отвечает, какие виды ремонта существуют и кто платит за его проведение

Делаем ремонт подъездов
в Москве и области

+7 495 411-27-56

Ремонт подъезда: правовой статус, обязанности, документация

Подъезды многоквартирных домов, согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ находятся в общей собственности владельцев квартир и помещений в этих домах. Такой же статус и холлов, коридоров, подвалов, чердаков, лестничных клеток и ряда других нежилых помещений.

Статус общей собственности определяет права и обязанности владельцев в отношении этих помещений. К числу обязанностей относится содержание и ремонт подъездов. Плата на содержание жилья, принятие решений в ходе общих собраний собственников, взаимодействие с обслуживающими организациями и подрядчиками — формы реализации этой обязанности.

Уборка и мелкие восстановительные работы проводятся постоянно. Плановый ремонт подъезда выполняют раз в 3-5 лет, в зависимости от его фактического износа, возраста и архитектуры здания (постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

Для организации ремонта подъезда собственники ежегодно проводят общие собрания, создают ТСЖ, ЖСК или заключают контракты с организациями, специализирующимися на управлении и обслуживании общего имущества МКД. На них возлагается ответственность за поддержание дома в исправном и безопасном состоянии.

Каждый шаг по подготовке и проведению ремонта подъездов сопровождается оформлением документации:

Протокол ОСС о решении собственников отремонтировать подъезды;
Акт осмотра/обследования общего имущества;
Дефектная ведомость;
Смета на работы по ремонту подъездов;
Договор подряда, если ремонт выполняет специализированная организация;
Акты скрытых работ;
Акты выполненных работ;
Акт приемки выполненных работ и др.

Кто отвечает за ремонт подъезда

Ремонт подъезда многоквартирного дома входит в минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества (ст. 161 ЖК РФ). Существует определенный порядок организации работ по ремонту в подъездах МКД, который упрощенно выглядит следующим образом.

Инициативная группа собственников, представители ТСЖ или обслуживающей организации обращаются к общему собранию с предложением выполнить ремонт подъезда в связи с достижением предельного межремонтного срока. Причиной для внеочередного ремонта может быть стихийное бедствие, пожар, затопление и т.д.

Собственники на общем собрании принимают предложение и голосуют за ремонт. Дальше ответственные лица из ТСЖ, ЖСК или УК приступают к выполнению поставленной задачи — ищут подрядчиков, заключают договоры, контролируют ход ремонта, принимают выполненные работы.

В некоторых случаях ремонт подъезда не проводят, несмотря на объективные основания и истечение срока эксплуатации. В числе частых причин этого — отсутствие решения общего собрания или отказ собственников от ремонта, а также отсутствие средств на покупку материалов и оплату труда подрядчиков. Несмотря на это, жилинспектор может выписать предписание на выполнение ремонта, а в случае его невыполнения — обратиться в суд.

Суды в таких случаях чаще всего обязывают ТСЖ, ЖСК и обслуживающие организации провести ремонт в регламентные сроки. Кроме того, за ненадлежащее содержание общего имущества МКД предусмотрено административное наказание. Согласно ст. 7.22 КоАП РФ штраф для должностных лиц составляет 4-5 тыс. рублей, для организаций 40-50 тыс. рублей.

Виды ремонта подъездов

Текущий и капитальный ремонт подъезда — условные понятия, так как и тот и другой, юридически, являются текущим ремонтом. Ремонт подъездов не включен в ст. 166 ЖК РФ «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме», хотя по объемам выполняемых работ и предъявляемым требованиям вполне может соответствовать критериям капитального.

Текущий (косметический) ремонт подъезда

Такой ремонт фактически является поддержанием подъезда в опрятном состоянии. Работы в рамках косметического ремонта выполняют ежегодно, расходы покрывают из средств, собранных на содержание общего имущества.

Перечень работ по такому ремонту может включать:

Локальный ремонт штукатурного покрытия, устранение трещин, выбоин;
Шпатлевка и покраска поврежденных участков стен и потолков;
Замена половой и стеновой плитки;
Ремонт и восстановление ступеней, перил и ограждений;
Ремонт и восстановление остекления окон и дверей;
Ремонт и замена почтовых ящиков;
Замена ламп, светильников, выключателей;
Восстановление поврежденной проводки и т.д.

Задача такого ремонта не в том, чтобы обновить весь подъезд, а чтобы в межремонтный период он оставался комфортным, безопасным с исправно функционирующим оборудованием и приборами.

Капитальный ремонт подъезда

Как мы уже говорили, юридического понятия капитального ремонта подъездов в действующей нормативной базе нет. Однако, в программу капитального ремонта МКД в Москве в 2018 году включили такой пункт. Поэтому мы можем ориентироваться на содержание этой программы, чтобы оценить масштабы работ.

Итак, капремонт подъезда может включать:

Замену входных дверей на металлические с электромагнитными замками;
Замена дверей балконов, лестниц, подвалов, нежилых помещений, холлов;
Монтаж современного износостойкого напольного покрытия;
Реставрация напольного покрытия в исторических зданиях;
Замена отделки стен — штукатурки, панелей, плитки;
Покраска стен стойкой и безопасной краской;
Ремонт и замена ступеней и поручней лестниц;
Замена окон на современные с энергосберегающими стеклопакетами;
Замена осветительных приборов, электропроводки, выключателей;
Монтаж коробов для слаботочных сетей;
Замена почтовых ящиков и информационных стендов;
Замена панелей этажных электрощитов и другие работы.

Капитальный ремонт подъезда предполагает значительный масштаб ремонтно-восстановительных работ. Он не ограничен локальным восстановлением покрытия и ремонтом, например, дверей, речь скорее идет об их полной замене. Учитывая срок службы многих современных материалов и оборудования, следующий ремонт такого уровня может потребоваться нескоро.

Внеплановый ремонт подъезда

Текущий и капитальный ремонт подъезда проводятся в плановом порядке. Примерный объем работ известен заранее, можно выбрать удобное время для проведения работ, проголосовать, подготовиться, предупредить жильцов.

Внеплановый ремонт проводят, как правило, вынужденно, после аварийных ситуаций. Это могут быть стихийные бедствия, пожары, затопления, последствия неправомерных действий в подъезде.

Возможны и другие причины, более прозаичные. Например, ремонт могут потребовать собственники, либо госжилинспекция может выдать соответствующее предписание. Такое бывает из-за некачественно выполненного планового ремонта, либо его несоответствия действующим стандартам и требованиям.

Так или иначе, объем работ по внеплановому ремонту подъезда заранее неизвестен, поэтому необходим осмотр, иногда техническое обследование, с составлением соответствующих актов и дефектных ведомостей.

Финансирование ремонта подъезда

Мы выяснили, что ремонт подъезда юридически является текущим ремонтом, независимо от объема работ. Следовательно, он входит в обязательный перечень работ по содержанию МКД. Средства на его выполнение вносят собственники, оплачивая сумму в графе «Содержание жилого фонда».

Минимальный размер платы на содержание МКД устанавливают муниципальные власти. Однако, если этих средств недостаточно, то собственники в ходе общего собрания могут принять решение о повышении тарифа. Кроме того, региональные или федеральные власти в рамках целевых программ могут выделить дополнительное финансирование.