Правление ТСЖ. Состав и обязанности

Правление ТСЖ — важный исполнительный орган, управляющий деятельностью товарищества и общим имуществом собственников многоквартирного дома. Рассказываем главное о правлении ТСЖ и особенностях этой формы управления МКД

Текущий и капитальный ремонт МКД
в Москве и области

Тел.: +7 (495) 411-27-56

Товарищество собственников жилья. Правовой статус, назначение

Товарищество собственников жилья — это юридическое лицо (некоммерческая организация), представляющее интересы собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ имеет название, устав, печать, расчетный счет и другие реквизиты юрлица. Деятельность ТСЖ регулируется разделом VI Жилищного кодекса Российской Федерации.

Количество участников ТСЖ должно превышать 50% от общего числа собственников МКД. Решение о создании товарищества собственники принимают через голосование на общем собрании. В одном многоквартирном доме может быть только одно ТСЖ. Собственники нескольких соседних домов могут объединиться в одно ТСЖ. Решение об этом принимается также через голосование в каждом МКД. Потребуется не менее ⅔ от общего количества голосов.

ТСЖ имеет право от лица собственников и в их интересах заключать договоры о ремонте общего имущества, его содержании, оказании коммунальных услуг и т.д. Товарищество определяет доходы и расходы, включая текущий и капитальный ремонт. Кроме того, ТСЖ вправе устанавливать взносы для собственников, исходя из затрат на содержание общего имущества. Полный перечень прав ТСЖ представлен в ст. 137 ЖК РФ.

Обязанности ТСЖ состоят в соблюдении прав и представления законных интересов собственников многоквартирного дома, согласно российскому законодательству и уставу товарищества. Для этого ТСЖ должно обеспечивать полноценное содержание и своевременный ремонт общего имущества МКД, обеспечивать его надлежащее состояние, принимать меры для полноценной реализации прав владения и пользования общим имуществом собственников.

Общее собрание собственников как орган управления ТСЖ

Общее собрание собственников (ОСС) — это высший орган управления ТСЖ. Общее собрание принимает решение о создании, реорганизации и ликвидации товарищества. Оно же утверждает устав, а также вносит изменения в его содержание. Правление ТСЖ, председатель правления, ревизионная комиссия также избираются общим собранием собственников.

Общее собрание собственников имеет право решать все вопросы, относящиеся к компетенциям правления ТСЖ. Делегирование полномочий необходимо для того, чтобы упростить и ускорить решение рутинных вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом.

Общее собрание собственников проводят ежегодно, во втором квартале. В ряде случаев ОСС проводят вне очереди. Это может быть сделано для формирования правления ТСЖ, выбора председателя, решения срочных или иных вопросов, выходящих за рамки компетенций правления.

Общее собрание собственников МКД

Правление ТСЖ. Состав правления

Правление ТСЖ избирается общим голосованием собственников из числа членов товарищества. Это исполнительный орган, подчиненный общему собранию собственников многоквартирного дома. Срок, на который избирается каждый состав правления ТСЖ должен быть прописан в уставе товарищества, но не может превышать два года (ст. 147 ЖК РФ).

Во главе правления ТСЖ стоит председатель. Это выборная должность с правом подписи и заключения контрактов с подрядчиками и поставщиками. За того или иного кандидата в председатели должно проголосовать общее собрание или правление ТСЖ. Порядок выбора председателя определяет устав товарищества. Подробней о должности председателя правления ТСЖ мы расскажем ниже.

В правление ТСЖ не могут входить члены ревизионной комиссии, сотрудники, работающие в товариществе по трудовому договору, а также лица, с которыми заключен договор на управление МКД или занимающие должность в управляющей организации. Члены правления не имеют права делегировать полномочия или поручать кому-либо исполнение своих обязанностей, включая родственников и жильцов, проживающих, но не являющихся собственниками помещений в данном МКД.

Количество участников правления устанавливают собственники на общем собрании. Для небольших товариществ с десятью-двадцатью участниками правление ТСЖ не обязательно. Домам со многими десятками или даже сотнями собственников без правления не обойтись. Голосовать по каждому вопросу всем составом, мягко говоря, не самый эффективный способ управления.

В правление могут быть включены активные собственники по одному от подъезда, например. Принцип расчета количественного состава определяет ОСС. Стоит помнить и о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме — они тоже должны быть представлены.

Члены правления ТСЖ занимаются решением многих задач по управлению многоквартирным домом, в том числе достаточно специфических. Поэтому важными критериями выбора того или иного человека в правление являются его компетентность, инициативность, порядочность и наличие времени.

Члены правления по решению собственников могут получать вознаграждение за выполняемую работу. Размер вознаграждения определяет общее собрание собственников, исходя из финансовых возможностей ТСЖ и объема обязанностей, возложенных на правление ТСЖ.

Функции и обязанности правления ТСЖ

Правление ТСЖ обязано вести внутренний и внешний документооборот, в том числе с государственными и муниципальными органами, поставщиками ресурсов, подрядчиками. В его компетенции — составление смет, планирование расходов, ведение бухгалтерской и налоговой отчетности, сбор обязательных платежей и контроль за накоплением и распределением собранных средств.

Правление ТСЖ инициирует и организует общие собрания собственников, осуществляет сопровождение и контроль ремонтных работ, принимает новых участников товарищества по их заявлению, а также по заявлению собственников исключает их из состава ТСЖ. Также правление ТСЖ вправе нанимать сотрудников для обслуживания и поддержания МКД в должном состоянии и увольнять их.

Правление ТСЖ может привлекать внештатных специалистов для выполнения узкоспециальных задач, например, для ведения бухгалтерии, представительства в суде и т.д. Кроме того, правление может заказывать независимую экспертизу, например, для контроля качества услуг или ремонта.

Еще одна обязанность правления ТСЖ — регулярные отчеты перед членами товарищества и собственниками помещений, госжилинспекцией и налоговой службой. Кроме того, правление должно предоставлять документы по запросу членов ТСЖ и других собственников помещений в МКД. В числе таких документов устав, реестр членов ТСЖ, бухгалтерская отчетность, протоколы общих собраний и другие (полный перечень см. в ст. 143 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ

Согласно ст. 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ обеспечивает реализацию решений правления и наделен правом давать распоряжения должностным лицам товарищества. Исполнение указаний председателя для них обязательно.

Председатель правления ТСЖ имеет права без доверенности подписывать от имени товарищества платежные документы, договоры, заключать сделки, не требующие обязательного одобрения общего собрания. Кроме того, председатель готовит и выносит на голосование общего собрания правила внутреннего распорядка и должностные инструкции для сотрудников ТСЖ, обеспечивающих содержание и ремонт общего имущества.

Председатель ТСЖ может распоряжаться средствами ТСЖ, оплачивать счета ресурсоснабжающих организаций и коммунальных служб, вести бухучет, принимать и увольнять сотрудников, начислять заработную плату, осуществлять контроль деятельности сотрудников.

Кроме того, председатель представляет ТСЖ в судах, если нет юриста, составляет иски и претензии, организует конкурсный отбор подрядчиков, подписывает и выдает жильцам требуемые документы, начисляет ежемесячную квартплату и т.д.

Должность председателя ТСЖ предполагает большое вовлечения в управление многоквартирным домом и высокую степень ответственности за общее имущества. Как должностное лицо он может быть привлечен к административной и гражданско-правовой ответственности.

Организация работы правления ТСЖ

Правление ТСЖ получает от членов товарищества ряд прав и обязанностей. Речь идет о текущих вопросах: содержании общего имущества, управления им, взаимодействия с контрагентами, жильцами и т.д. За общим собранием собственников остаются решения стратегического характера. В их числе капитальный ремонт МКД, распоряжение общей собственностью и т.д. Реализация таких решений собственников также возложено на правление ТСЖ.

Правление ТСЖ обсуждает вопросы и планирует их реализацию в ходе регулярных заседаний, которые инициирует председатель. Заседания должны проходить не реже одного раза в три месяца. Рядовые члены ТСЖ имеют право посещать такие встречи.

Решения правления считаются правомочными, если проголосовало большинство членов правления. Все решения должны быть оформлены письменно и подписаны председателем, секретарем или лицом, уполномоченным вести заседания в отсутствие председателя.

Правление отвечает за качество управления общим имуществом собственников МКД. В частности, оно ответственно за причиненные ТСЖ убытки или ущерб, нанесенный общему имуществу. Эффективная деятельность ТСЖ — законное требование членов товарищества, так как товарищество не является самостоятельным хозяйствующим субъектом, а представляет интересы собственников.

Ревизионная комиссия в ТСЖ

Для контроля деятельности правления и председателя в ТСЖ создаются ревизионные комиссии. Их члены также выбираются в ходе общего собрания собственников из числа членов ТСЖ. Срок деятельности избранной ревизионной комиссии ограничен двумя годами.

Ревизионная комиссия контролирует хозяйственную деятельность правления и председателя и не реже одного раза в год представляет на общем собрании собственников свои отчеты и заключения. В их числе заключение о смете доходов и расходов и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Члены ТСЖ могут запросить у ревизионной комиссии проведение проверки в отношении правления и председателя. При этом члены правления ТСЖ не могут входить в состав ревизионной комиссии.